すぐ売却する前に！再建築不可物件の活用方法を見直そう

先祖から受け継いだ土地が、何の問題もない土地であれば良いのですが、そうはいかない場合があります。土地に何らかの問題を抱えているのであれば、相続した人がその問題を解決させるべきでしょう。例えば引き継いだ土地が「再建築不可物件」である場合です。

これは不動産の事を知らない人であれば、何のことかわからない人もいるかもしれません。再建築不可の土地の場合には、その土地に建物が建っていたとしても、それが古くなり立て替えたいと思っても建て替えることが出来ない土地の事なのです。ここでは、そのような土地についての対処法をお教えします。

再建築可能になるか見直す

建物を取り壊してしまうと、新しい家を建てる事ができないのが「再建築不可物件」です。建て替えができないというのは、大きなデメリットになることは言うまでもありません。その代わりに周辺地域と比較しても安い価格で取引されることが出来るというメリットもあるのです。ですが、再建築不可物件を相続、または購入する場合にその土地に付随している建物は、大概古い建物です。

いわば築古と言われるレベルの物であり、築50年くらい経過している者も珍しくありません。木造であれば築50年も経過すればボロボロになる可能性もあります。特にその50年の間に修繕を全く行っていなかったり、人が住んでいない空き家状態が続いていた場合には、傷むのが早いものです。そのような建物が再建築不可の物件の特徴の一つでもあります。 そういう理由から、どうしてもその建物を建て替えて、自分で住んだり人に貸す方法を考えたくなるものです。

しかし建物を建て替えることが出来ませんので、他の手段を選ぶしかありません。再建築不可物件のほとんどに共通することとして、「接道義務」満たしていないという事があります。そのため、一度建物を解体したら、新しい建物を建築することができないのです。

そもそも接道義務とはどのようなものなのでしょうか。建築基準法では、土地は4メートル以上の道路に、2メートル以上接していなければならないとあります。広い道路を確保することは、いざという時に緊急車両が入れるような広さを確保しておく必要があるという事です。そのため、それを満たしていないような土地は、セットバックと言って建て替えの際に、家をやや内側に引っ込ませて建てたりすることもあります。

昭和25年に「建築基準法」が施行されました。その当時の時点で、都市計画区域の指定を受ける時、そこに存在していた道や建っていた建物等は、建築当時の時点では問題はなかったのです。ただし、その後に何度かの法改正などがあったため、その中には建築基準法には適合出来なくなってしまった土地や、建物が生まれることになってしまったというわけです。そのような「再建築不可物件」では、小規模なリフォーム等は出来たとしても、肝心の「建替」や「増築」などができないのです。そして前述の通り、今現在建っている再建築不可物件の住宅は、たいへん古い住宅が多いです。

さらに建て替えが出来ない土地ということもあって、不動産評価がどうしても低くなってくるのです。 一見厄介なこの再建築不可の土地ですが、なんとか再建築可能にすることはできないのでしょうか。いくつか再建築可能にする方法が実は存在するのです。 まず一つ目は、道路位置の指定を申請することです。前述の通り接道義務を満たしていないために、建て替えが不可能なわけですが、建築基準法で定められている「道路」の中に、特定行政庁から「道路として認めます」と指定を受けることが出来る「位置指定道路」というものがあるのです。

こうなると、接道が2m以下であっても、所有している土地を「位置指定道路」として認定してもらえれば、再建築が可能になる場合があるのです。 二つ目はやや金銭のかかる話になりますが、隣の土地を購入して接道義務を満たしてしまおうという方法です。4メートルの道路に2メートル以上接している必要がありますが、隣の土地が売りに出されているのであれば、それを購入して2メートル以上にすることが出来る事があります。

他にも、43条但し書き申請をする方法です。ですがその為には条件があり、その敷地の周りに広大な空き地を所有していることや、特定行政庁が交通上や安全上、他にも防火上、衛生上において支障がないと認められること。それ以外にも、建築審査会が同意を得て許可をした場合には認められるのです。詳細は専門家と相談の上行いましょう。

投資収益物件として見直す

さて、このように再建築不可の物件でも、場合によっては再建築が可能になるということがわかりました。これは希望が見えてきた証拠ですが、もしも再建築が可能になり、新たな建物を建てる場合でも、再建築の望みが断たれた場合でも、その土地を有効活用することが出来ないものでしょうか。

再建築できないのであれば、現在ある古家を有効活用するのです。築古の家ですからリフォームやリノベーション工事を行って、新たな綺麗な建物に建て直してみましょう。ただし、再建築不可の物件では、必要以上のリフォーム工事はできないので注意が必要です。このような物件では、建築確認申請が必要になるようなリフォーム工事はできなのです。

ですから建築確認申請が要らないレベルの小さなものであれば、出来るという事になります。 どの程度であればよいのかというと、大変これは難しい判断になります。一つ例を挙げると、木造の住宅であれば、建物の基本構造の柱や梁、他にも筋交い等を組み替えるような工事をしてしまうと、これは「建替」とみなされてしまうのです。すなわち建物の構造を変更せずに、「増築」にはならない範囲で修繕を行えば可能ということです。

そういうわけで、修繕を行える範囲で行って自分で住むのも良いのですが、それを他人に貸す収益物件としてよみがえらせるという方法があります。 もしも築古のアパートがそこに建っているのであれば、簡単に修繕をして貸すことも出来ます。もちろん築古ですから、高い家賃は取るのは難しいかもしれません。家は放置しておくと固定資産税を取られ続けます。それは痛い出費になることでしょう。その税金も家賃収入から支払うことが出来るのです。収益物件のうまみは、入居者がいる限り毎月家賃収入という「インカムゲイン」を得られることなのです。相続した土地がそのような状態であるならば、投資用収益物件に生まれ変わらせる、という方法が一つの有効活用方法と言えます。

それでも駄目なら、買取専門業者に依頼を

投資用収益物件として使えれば、ぜひ使ってみましょう。ですがどうしてもそれが上手くいかないのであれば、売却という方法を採らざるを得ません。土地などに興味がない場合や、投資収益物件を経営していくのがめんどくさいという人であれば、売却も視野に入れたほうがよいでしょう。

しかし、再建築不可物件は致命的な問題を抱えています。そのような物件が巷ですぐに買い手が見つかる可能性が低いのです。たいていは売れ残り、売却額を低くするもののそれでも売れ残るのが、再建築不可物件の宿命なのです。このような場合はどうしたらよいのでしょうか。 基本的に不動産は「仲介」という形で売りに出されますが、もう一つ「買取」という方法があるのです。買取というのは、不動産買取業者がその不動産を直接買い取ってくれる方法です。

これならば市場で売れ残ることはありません。まずは不動産買取業者を探します。再建築不可であっても買い取ってくれる業者は多くいます。しかしそのような物件ですから通常よりも安くなることは覚悟したほうがよいかもしれません。 不動産買取業者は全国にたくさんあります。そのため、どの業者に依頼したらよいか迷うかもしれませんが、出来れば売りたい物件の地の利に詳しい業者に依頼したほうが、正しい金額で買い取ってもらえる可能性が高いです。地の利に詳しければ、正しい査定額をはじき出すことが出来るからです。そのような業者を見つけて売却してみましょう。