あなたのその再建築不可物件は増築できる？増築可能になる条件とは

再建築不可物件は特殊なケースになります。現在ある家を解体して一度更地にしても、新たな家を建築する許可が得られない状況です。これは都市計画区域と準都市計画区域内で発生します。

法律により市街地の抑制をすることに該当してしまうエリアがあり、市街地抑制の範囲に含まれていると新たに住宅の建築が不可能になるのです。いくつかの幅があり、電気水道ガスなどのインフラを自分で行えば建設可能な場合もあります。 都市計画区域や再建築不可物件でも、条件をクリアすることで増築が可能です。隣接する土地を買い増して、道路に接する状況にするなどで増築だけではなく建て替えも検討出来ます。

再建築不可を増築可能にする条件

住宅街に建てられた家が老朽化したので、解体を行い更地にしてから基礎工事を行い、新たに家を建てたいと考えます。通常ならば全く問題のない行為であり、解体業者や地元の工務店やハウスメーカーに依頼することで新築の物件を自分の好みで建設が行えるのです。

しかし場合によっては取り壊してしまったが最後、二度と新しい家を建てられない場合もあります。 住宅に関連する法律で都市計画区域と接道義務という法律があり、緊急時に救急車両がやって来られない状況では事故等の発生時の対応のために建築許可が下りない場合があるのです。

土地が面している状況が幅４メートル以上の道路であり、少なくても２メートル以上の道幅がない状況を接道義務に反していると解釈されます。 住宅が密集する都市部ではこの状況になると、２つの法律に対して不備が発生してしまいます。それが都市計画区域と接道に関することなのです。奥まった袋地で道路がない状況などで火災が起きると、ポンプ車が侵入出来ずに火災は炎症を起こして周囲の家に燃え広がる可能性も少なくありません。

天災の多い日本だからこそ住宅地にはこうした決まりが設けられており、火災だけではなく地震の際の救難活動などに支障がある状況を都市計画の中で排除していかなければならないのです。だから現在は問題のないあるいはグレーとなっている建物でも、今後の状況が改善されない限り新たに住宅地として利用出来ないことになります。

都市部に住んでいて土地を所有しており、駅から数分や１０分程度の良い環境でも、上記の法律に抵触してしまっては価値は半減するどころか、そのままではいつか住めなくなってしまう恐れまであるのです。 抜け道ではありませんが再建築不可の物件でも、場合によっては増築が可能なこともあります。市街化調整に関する決まりを守りながら条件をクリアすれば、定められた範囲内での増築を行えるのです。

必ずしも自分の希望が叶えられるわけではありません。あくまでも例外的に定められた範囲の中での増築が可能である場合があるということです。 条件に付いては下記になります。線引きの以前にある既存の建物の場合であり、自治体により異なりますが昭和４６年以前から現在の場所に建設されている建物であることが条件の１つ目になります。自治体によりこの法案が適用された年月が異なりますので、自治体による確認が必要です。

早い場所では昭和４３年頃には適応されており、４６年に建築された建物では増築申請出来ないこともあります。線引きの日を超過していると判断が難しくなり、申請しても却下される恐れがあるのです。 第２には敷地に関する書類が不備なく揃っていることが重要になります。建設許可証や開発許可証があることが前提になるのです。書類がある場合には農林漁業に従属していることや、公共事業による移転の対象などの配慮するべき事情を勘案されて、増築の許可がされることもあります。

再建築不可物件の増築のリスクとは

再建築不可物件は地域の相場よりも安く購入出来るメリットがありますが、住宅地としては大きな問題を持っていると言っても過言ではありません。老朽化して新たに家を建てようとしても建築許可はおりませんし、増改築に関しても厳しい制限を持っております。そうしたリスクを含めて相場よりも安い値段で土地込みで購入すればいいのですが、こうした法律的な事実を後で知って驚愕して不動産会社とトラブルまで発展することもあるのです。

再建築不可は不動産会社が決めているわけではなく、社会が発達してゆく過程で変化してきた法律に合致しない例がとくに都市部の住宅で起こる出来事になります。以前は周囲に家がなく周りは畑や田んぼだらけだったり、林などであっても所有者と法律が変化して宅地造成がされた場合で、自分の周囲の家に家が建ってしまい袋地になってしまった場合などは再建築不可になるケースがあります。

不可抗力的にはなりますが、都市計画区域の法案が出来た昭和４０年代に宅地造成された住宅地ではこうした問題が起きているのです。新たに周囲の家の土地を入手して道路と面した状態にしたり、状況が大きく改善されないともう新しい家を建てることは出来ません。 都市計画区域でも増築は許可されるケースがあります。基本的には確認申請が必要な大きな改築や修繕や改築は出来ませんが、フルリフォームやリノベーションを専門で請け負っている業者もあるのです。

しかし前述したように都市計画区域であり再建築不可物件という問題を抱えているので、増築を前向きな投資として考えて融資してくれる銀行やローン会社は多くありません。せっかくリフォームや増築を行っても、地震や天災で壊れてしまっては投資した分が無断になってしまいます。そうしたリスクは通常の住宅よりもはるかに大きいのです。古い住宅は耐震性能にも劣るので余計にリスクもあり、増築やリフォームをする時にも耐震工事が必要になるケースが多くなります。

費用は余計に発生して今後の不動産価値も減少して行く一方であり、災害リスクも高いことはリスクという点で決して見逃せないポイントなのです。 こうしたリスクとデメリットの中で再建築を望むのならば、周囲の住宅を含めた地域の再開発が一番建設的な方法になります。しかし実際にはそんなことはほぼ行われません。建物の構造を変化させずに小規模な工事を行いリフォームするか、柱と梁だけの状態にして内装工事を行うしか方法はないのです。

増築せずに買取専門業者に売却もアリ

東京都内や都市部の古い住宅街は都市計画に基づく整地が行われておらず、道路面積が規定よりも狭かったり、道路に面しておらず徒歩の移動しか出来ない住宅も少なくありません。住みやすく暮らしやすい都市部ではありますが、こうした古い規格の場合には新たに住宅を建設出来ないことも少なくないのです。住宅の密集や道路の幅員の狭さなど、火災や地震が起きた時の差以外の抑制や救援が出来ないなどの都市設計の不備が問題になります。

１度解体してしまうと２度と新たな住宅は建設出来ませんので、状況によっては土地を売って引っ越す人もいるのです。住み慣れた家でも老朽化して耐震構造が劣化したり、近所で火災が起きていることを目にすれば都市計画区域の重要性もリアルに感じ取れることが出来ます。 都市計画区域内では新たな建設が難しいと考え、増築やリフォームはせずに引越しを決意して買取り専門業者に土地を売ります。

業者は宅地造成や開発デベロッパーと組んで、そうした土地を集めて再開発を計画するのです。駅前の狭小住宅地を更地にしてから分譲し直したり、現在流行している高層マンションなどの大型建造物に作り替えます。最新の耐震基準と防災対策を施してあり、災害にも強く交通の便も良いので高額な価格でも買い手は現れます。場合によってはもともと住んでいた住民たちが、こうした再開発の計画に参加して新たな集合住宅に引っ越す場合もあるのです。都市計画区域は数多くの問題があり、こうした再開発も現在盛んに行われております。