一般的に変形地は売却しにくいと言われていますが、代表的な変形地のひとつである旗竿地も例外ではありません。旗竿地は活用しにくいだけでなく、場合によっては建物を建て替えられないケースもあるため、スムーズに売却できない可能性があります。
そのため、相続した土地が旗竿地だったという場合は、旗竿地の特徴やデメリットをしっかりと理解した上で売却すべきか検討することが大切です。ここでは、旗竿地が敬遠される理由やよくあるトラブルを解説するとともに、少しでもスムーズに売却するコツをご紹介していくので、是非参考にしてみてください。
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そもそも旗竿地とは、竿付きの旗のような形状の土地のことで、敷地延長や敷延、路地上状敷地と呼ばれることもあります。旗竿地は道路からの出入口が狭く、奥まった場所に建物の敷地がある形状のため、自動車や通行人による騒音が気になりにくいとともに、道路からの視線を気にせずに生活できるというメリットがあります。
加えて、竿の部分を駐車スペースとして活用すれば、縦列駐車にはなるものの奥を敷地をフル活用した家づくりが可能です。しかし、建物を建てる際や居住していく際は、一般的な正方形や長方形とは異なる点に注意しなければなりません。 また、土地の資産価値は形状によって大きく異なります。一般的に正方形や長方形などの整った形状の土地は資産価値が高くなりますが、旗竿地のような変形地は資産価値が低くなります。
そのため、売却価格は同じエリアにある正方形や長方形の土地と比べて安くなってしまうので注意が必要です。 なお、旗竿地は決して珍しいものではありません。特に、土地の需要が高く住宅が密集した都心部の住宅地に良く見られ、一般的な不動産として売買されています。土地を分譲する場合、均等に区画すると間口が狭く奥に細長い形状になってしまうケースがありますが、奥に細長い土地は使い勝手が良くありません。そこで、使い勝手が良い正方形に近い区画を作るために、あえて旗竿地が作られるケースがあるのです。このような理由から旗竿地が生まれてしまうのですが、一般的には正方形や長方形の土地と比べると様々なデメリットがあるので相続した場合は注意が必要です。
一般的に旗竿地は土地の購入を希望している方から敬遠されがちなのですが、ここでは旗竿地が敬遠される理由を解説していきます。 そもそも旗竿地は間口が狭い形状なので、駐車しにくい土地と言えます。分譲地などにおいては、竿部分を駐車スペースをすることを前提に区画割りをしているケースが多いため、比較的駐車しやすいものの前面道路の交通量が多い場合は車の出し入れに神経を使わなければなりません。
また、前面道路の幅員が狭い場合は切り返しが難しくなりますし、基本的には縦列駐車となるため複数台の車を持っている家庭では車の出し入れにストレスを抱える可能性もあります。 日当たりや風通しが悪くなる傾向があるのも敬遠される理由のひとつです。旗竿地では、敷地の奥まった場所に建物を建てることになりますが、ほとんどのケースで周囲が隣家に囲まれてしまいます。敷地に余裕があれば問題はありませんが、基本的には日当たりや風通しが悪くなってしまいます。
特に1階部分は採光に苦労することになるので、旗竿地に家を建てる際は日当たりや風通しを重視して間取りを決めることが大切です。 また、防犯面に不安があるというデメリットもあります。道路から奥まった場所に建物がある旗竿地は、人目につきにくい死角が多いため、空き巣などの侵入者に目を付けられやすい傾向があります。そのため、旗竿地に住む際は防犯センサーや防犯ガラス、防犯砂利を導入するなど防犯対策を徹底することが重要です。 建築コストが高くなる可能性もあります。間口が狭い旗竿地では、奥まった敷地に建築に必要な重機が入れないケースが少なくありません。
このような土地では、現場での職人の作業量が増えるため、一般的な土地よりも建築コストが高くなる可能性があります。 旗竿地で最も懸念されるのが建物の建て替えができない可能性があることです。建築基準法には、建物を建てる敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務が定められています。この接道義務を満たしていれば良いのですが、前面道路の幅員が4m未満であったり、前面道路の幅員が4m以上であっても間口が2m未満であった場合は再建築不可物件となります。再建築不可物件は、建物を解体してしまうと同じ敷地に再び建物を建てることができません。
建て替えだけでなく、建物の主要部分を半分以上改装することも認められないため、接道義務を満たしていない旗竿地は将来的な自由度が低いと見なされて売却しにくくなります。 なお、建築基準法に接道義務が記載されたのは1950年のことなのですが、1950年以降に区画された土地は接道義務を満たしているケースが大半です。しかし、1950年以前に土地区画が行われた土地の中には、接道義務を満たしていない土地もあるので、1950年以前に建てられた建物を相続した場合は再建築不可物件でないかしっかりと確認しておきましょう。
上記の通り旗竿地には様々なデメリットがありますが、ここでは旗竿地で暮らす上でよくあるトラブルを解説していきます。事前によくあるトラブルを把握しておけば、回避するための対策を行えますし、売却する際も買い手にしっかりと説明することで安心感を与えることが可能です。 旗竿地でよくあるトラブルとしてまず挙げられるのは駐車問題です。
上記の通り、旗竿地では竿にあたる間口部分を駐車スペースとすることが多いですが、駐車する際に隣家の塀やフェンスなどにぶつけてしまうのは珍しいことではありません。一般的に、大きめの車を駐車する際は最低でも3m、コンパクトカーを駐車する際は最低でも2.6mの幅が必要だとされています。隣家とのトラブルや車の修理を避けるためには、間口幅に合った車種を選ぶことが大切です。また、資金に余裕があるのであれば、近隣の有料駐車場を活用するのも良いでしょう。
有料駐車場を活用すれば、複数台の車を所有していても、車の出し入れでストレスを感じることはありません。 騒音トラブルが起こりやすいという問題もあるので注意が必要です。旗竿地は道路から奥まった場所に建物があるため、道路からの騒音は気にならない傾向があります。しかし、旗竿地はどうしても隣家に囲まれる状況となるとともに、家同士の距離が近いケースが大半です。そのため、テレビや掃除機などの音、子供の泣き声、深夜帯の足音といった生活音によるトラブルが起こりやすい傾向があります。
特に、隣家と世代が大きく異なる場合、生活リズムにもズレが生じるためクレームにつながることもあるので、旗竿地に暮らす際は防音対策を入念に行っておくことをおすすめします。 日照問題で近隣とトラブルになるケースも少なくありません。旗竿地は住宅が密集しているエリアに多いため、間口部分に設置したカーポートやフェンスなどにより隣家の日照が遮られるケースが起こりがちです。逆に自分たちの土地の日照が遮られることもあるので、この点は念頭に置いておく必要があるでしょう。
旗竿地は、間口が狭く奥まった敷地に建物が建てられているため、整った形状の土地と比べて売却しにくいと言われていますが、条件が整っていればスムーズに買い手が見つかる可能性はあります。例えば、間口部分が広い・再建築不可ではない・日当たりや風通しが確保されている・防犯対策がしっかりと施されているといった条件が整っていれば、売却価格は正方形や長方形の土地と比べて低くなってしまうももの苦労せずに売却できるでしょう。
一方で、接道義務を満たしておらず再建築不可となっていたり、間口が狭く駐車がしにくかったりする場合は売却するのは簡単ではありません。 しかし、売却しにくい旗竿地であっても売り方次第ではスムーズに手放せる可能性はあります。例えば、隣地所有者は売却先として有力な候補となります。隣地所有者は旗竿地を購入して、2つの土地を1つのまとめる合筆を行えば1つの大きな敷地を得ることが可能です。
隣地の不動産価値も上昇するので、隣地所有者によっては快く買い取ってもらえる可能性があります。 また、隣地所有者への売却が難しい場合は、変形地などの訳アリ不動産を専門に扱う買取業者への売却を検討しましょう。このような業者は、再建築不可の旗竿地であっても有効活用したり再建築可能にしたりするノウハウを持っているため、一般的な不動産会社よりも高値で買い取ってもらえる可能性が高いです。加えて、業者が直接土地を購入してくれるので、中々買い手が見つからずに売却できないという心配もありません。
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