実は自宅の隣接地がカミソリ地だった、自宅はカミソリ地を挟んで道路に接していないため再建築不可だと気づいたといった場合には、どのような対処を行えば良いのでしょうか。相続などで登記簿を確認したところ、カミソリ地を発見したという例もあります。
道路に面していない家は再建築ができず、リフォームや売却も難しくなります。買い手を探そうにも再建築不可ではなかなか見つからない、不動産会社も扱ってくれないなどの問題に直面する可能性もあるはずです。カミソリ地と隣接している場合はどうすればいいのか、問題の解消方法や売却方法などを説明します。
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カミソリ地とは長方形や三角形に区切られた細長い土地のことです。土地と道路を隔てる土地ですが、他人名義である点が問題になりがちです。そもそもカミソリ地が発生する原因はその土地の由来にも根ざしており、元は水路であった、近隣の土地との高低差が激しい、宅地の生成時に開発業者がカミソリ地を作ってしまったなどが理由に挙げられます。 水路や高低差によるカミソリ地の発生は、その由来から致し方ない点もあるでしょう。
日本は水路を活用してきた土地柄で、かつ高低差が激しい土地も多数あります。主要な土地から切り離されてしまった部分は、カミソリ地として孤立しがちです。 開発業者がカミソリ地を作ってしまう要因は、他社や他人名義の土地の認可作業にも関係しています。宅地を造成する際に道路を敷設する場合、他者名義の土地と接するなら相手の許可を得なければいけません。
許可が得られない限り道路の敷設を進めることができないため、工事の支障にならないように開発業者があえてカミソリ地を作り、他者名義の土地に接しないようにした可能性があります。道路と他者名義の土地に狭小であってもカミソリ地が残っていれば相手の許可の必要はなく、また、相手側が勝手に土地を開発することも防げます。 このようにカミソリ地の発生は自然なものと、意識的なものに分類することができるでしょう。開発当時はカミソリ地があることで無用なトラブルを避けることができましたが、後々この土地が問題になる例も増えています。
長方形や三角形に残されたカミソリ地は、周囲の土地に悪影響を及ぼす可能性があります。よくある悪影響としては、利用制限と物価価格の低下、建て替え困難、防犯面の不安などがあるでしょう。これらの問題は自分の土地だけではなくカミソリ地の所有者とも関連するため、場合によっては解決が難しいこともあります。 自宅のすぐ目の前にカミソリ地があって道路と接していない場合、再建築不可となる可能性が高くなります。
市街地内で土地開発などを実施する地域は都市計画地域と呼ばれていますが、この地域内の建物は原則として道路に規定メートル以上、接していなければいけません。カミソリ地があることで道路との接地を阻まれ、規定された範囲を下回ってしまうことがあります。規定では道幅4メートルの道路に対して2メートル以上の接地が求められるため、未接地となる建物は再建築不可と判断されるでしょう。
再建築不可となった際には、現在の建物を壊してしまうとその土地には新しい建物を建てることができません。 カミソリ地に接地を阻まれて再建築不可となっている土地は、利用用途が限られることから価格が低下します。購入者の視点から見るとたとえ購入したとしても今の建物を壊せば再建築できず、使い道がない土地となってしまうでしょう。このような土地は需要も低く、きちんと道路と接している土地に比べて3割から7割ほどの価格になる例が多々あります。土地の上に建築済みの物件が古い場合、購入しても建て替えることもできないので価値はさらに下がります。
土地の持ち主側は売却しようにもなかなか買い手が見つからず、さらに住宅ローンも通りにくいのが通例です。売却による資金や住宅ローンによる準備ができないため、住み替えをしたくてもすべて自己資金での用意が必要です。 また、経年劣化による修繕が必要になっても建て替えができず、災害などで被害を受けても応急処置のみになってしまいます。火災や地震、台風などの災害発生時に壊れた場合はそのまま解体するしかありません。
リフォームや改築、増築、修繕などもできないため、利用用途は限られるでしょう。一部のリノベーションは許可される可能性はありますが、やはり基本的には増築や改築などは許可外となっています。 道に接していない土地は救急車両なども入ってくることができず、防犯面や救急面でも不安があります。道路を隔てているカミソリ地がどれだけ小さくても、道に接していない事実には変わりがありません。
カミソリ地の悪影響を解消するためにはどのような方法があるのでしょうか。カミソリ地の問題解決のために考えられるもっとも簡単な方法は、該当するカミソリ地の買取です。他者名義のカミソリ地を買い取ることで道路に接する義務を果たし、再建築を可能にすることができます。
買取のためにまず行うのは土地の所有者の確認、次に土地所有者との交渉です。まずは該当するカミソリ地の所有者が誰なのかを確認する必要があります。土地の所有者確認にはまず公図で地番を調べ、登記事項証明書か登記簿謄本を請求しましょう。登記事項証明書は登記所で申請可能となっており、1通あたり600円の印紙代が必要です。登記所へ足を運んで請求するのが難しい人は、オンラインや郵送も利用可能となっています。
次に土地所有者との買取交渉に入りますが、この時に注意したいのが相手が誰なのかという点です。もしも日常的に付き合いがある近隣の住人ならば、買取交渉をスムーズが進む可能性が高くなるでしょう。カミソリ地だけを有していてもあまり価値がないため、こちらの事情を汲んで交渉に応じてくれるかもしれません。ただし、相手の人柄や交渉の仕方によってはトラブルに発展してしまうことも考えられます。また、お互いの不動産知識を持っていないことからトラブルが起こることもありえます。カミソリ地の所有者が開発業者だった場合、立場を利用して高額を請求されることもあるでしょう。
不動産知識がないまま交渉に臨んでは、相手の言うままになってしまうこともありえます。 土地の交渉は相手次第となっており、いつもは良好な関係を築いている人でも高額がかかると人柄が変わってしまうこともあります。場合によっては近隣との関係が難しくなりますし、強気の開発業者との交渉はさらに困難でしょう。トラブルが発生しないように専門家に依頼し、買取交渉を進めてもらう方法がおすすめです。
所有者を調べていく過程で相続が発生しており、現在の所有者の氏名や住所が不明といった例もあります。専門家に任せることで労力と手間を軽減し、心理的な負担も減らすことができるでしょう。専門家への報酬が必要になりますが、すべてを自分で調べて相手を探し、交渉を行う負担に比べれば納得できる金額のはずです。また、相手方との不要なトラブルを回避できる、不当な高額ではなく適正な買取価格を交渉できるなど依頼者にとってもメリットが多い方法となっています。
カミソリ地の所有者と買取交渉をしたものの上手くまとまらなかった、金額や条件で折り合いがつかなかったという場合には他の方法を検討することになるでしょう。主に利用されているのはカミソリ地はそのまま放置し、再建築不可物件として売却するか、専門業者に買取を依頼するかの2種類の方法です。
道路に接していないことで土地の価値は下がり、不動産会社を通しても希望の金額に届かない可能性があります。再建築不可であることを前提に役所が許可する範囲でリフォームやリノベーションを行ってから売却するか、建物を取り壊して駐車場としての利用を考えるかになるでしょう。しかし、一度建物を壊してしまうと駐車場か資材置き場といった建築物を必要としない用途にしか利用で居なくなるため、残念ながら土地の価値は下がってしまいます。まずは仲介可能な不動産会社探しから始めることになるでしょう。場合によっては不動産会社でも取り扱い不可と判断されます。
カミソリ地を扱っている専門買取業者なら、ケースによっては買取可能です。不動産会社は売主と買い手の仲介をしますが、専門買取業者は自身が直接土地の買取を行います。買い手探しを探す手間が省け、スピーディーに交渉を進められるなどの特徴があります。専門的な知識を持っているためカミソリ地についての説明も必要なく、早く土地を現金化したい時にも最適です。専門業者なら土地を買い取った後、駐車場などに転用することもできます。
カミソリ地の所有者との交渉が上手くいかなかった、建築不可のため老朽化した住宅の立て直しができない、不動産会社にも断られてしまったという人は、専門買取業者に依頼してみると良いでしょう。買取は一般的な相場よりも金額的には下がりますが、カミソリ地の所有者との交渉や買い手探しなど面倒なフローを省くことができます。古くなってきたのに建築不可物件でこれ以上住めないなどの悩みを持つ人にも最適です。
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