土地を相続により取得した場合には、所有せずに売却することもできます。通常の土地ならば簡単に売却できることも多いですが、土地の状態によっては売却するのが難しいこともあります。
相続した土地が道路に接していない場合にも、売却することが困難なことが多いです。このようなタイプの土地が通常の土地と比較して売却しにくいのは、土地の前に道路が接していないと非常に利用しにくいからです。そのために、未接道の土地は通常の土地と比べて売却価格や価値が異なることも多くあります。ここでは、未接道の価値や高く売るための方法について、詳しくご紹介します。
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未接道の土地は一般の土地と比較して、さまざまな点で利用しにくくなっています。こうしたデメリットが数多くあることが、未接道の土地が通常の土地よりも売りにくい大きな理由です。未接道の土地のデメリットの中でも土地の所有者に与える影響が特に大きいのが、土地の上に建設されている建物を再建築することができないことです。
土地を再建築することができないのは、未接道の土地が建築基準法で決められている基準を満たしていないからです。日本各地にある地方自治体ではそれぞれ都市計画区域を定めていますが、この区域にある土地の上に建物を建設したい場合には、土地に道路が接している必要があります。このような義務は未接道の土地に特有なもので、建築基準法で決められています。土地が道路に接することを義務づけているのは、道路に接していないとさまざまな問題が発生する危険性があるからです。日常の通行をスムーズにできるようにするためにも、道路と土地が接していることが必要です。
災害対策のためにも道路と土地が接していることは必要になり、災害が発生した時にも道路が土地と接していれば避難用の通路として使用することができます。緊急車両を使用しやすくする目的のためにも、道路と土地が接することが義務づけられています。このような条件を満たしていない土地のことを未接道の道路と呼んでいて、安全性などが確保されていないために、新しい建物を建設することが禁じられています。
未接道の土地が作られることには、いくつかの代表的な理由があります。敷地内に道路が全く接していない袋地ができることにより、未接道の土地が作られることもあります。こうしたタイプの土地の代表的なものは袋地です。袋地は、家の周囲を全て他の建物や土地などに囲まれている土地のことです。このような土地から外に出るためには、他の人が所有する土地や建物の庭を通って外に出るしか方法がありません。場所によっては敷地内に私道が作られていることもありますが、私道は公道よりも規模が小さいものが多いために、通行しにくいこともあります。
道路と接している部分の面積が狭いことにより、未接道の土地が作られることもあります。土地や建物のことについて規定されている建築基準法という法律では、建物を建築する土地は、道路に2メートル以上接していなければいけないことを定めています。したがってこの基準を満たしていない場合には、未接道の土地になります。このような土地の代表的なものは、旗竿地と呼ばれているタイプの土地です。このタイプの土地は住宅などが建てられている土地と道路の間に細長い土地があるのが特徴で、この細長い部分は通路用として使用されています。
この細い部分の土地の幅が2メートル以上あれば法律的には問題はないのですが、2メートル未満の場合には法律の規定を満たしていないので、未接道の道路ということになってしまいます。このようなタイプの土地は古い時代に建設された建物の周辺に多いです。最近の土地は、このような形状の土地であっても法律の規定に合うように2メートル以上の幅がとられていることが一般的です。法律の規定を満たしていない旗竿地が多く販売されていたのは昭和40年頃のことで、現在でもこうした土地の一部はそのままの形で残っています。そのために、このような土地を相続で取得した場合には、処分するのが困難なこともあります。旗竿地を相続した時に注意をしなければいけないのは、道路と接する間口の部分が2メートル以上ある場合でも、未接道の土地となる場合があることです。間口が2メートル以上あっても未接道の土地となるのは、道路に続いている通路の一部に2メートル以下の幅の場所がある場合です。
このようなケースでも未接道の土地となってしまいます。未接道の土地とみなされないためには、通路の全域にわたって2メートル以上の広さがあることが必要です。土地に接している道路の幅員が原因となり、未接道の土地が作られることもあります。土地が道路に接していても未接道の土地となってしまうのは、土地に接している道路の幅員が4メートル未満の場合です。幅員が4メートル未満の道路と接している土地が未接道になってしまうのは、建築基準法により土地と接する道路の幅員が4メートル以上でなければいけないことが決められているからです。したがって、この基準を満たしていない土地は未接道になります。
未接道の土地には、一般の土地にはないさまざまなデメリットがあります。土地の上に建設されている建物を自由に使用できないことも、未接道の土地のメリットです。通常の土地ならば、土地の上に建設されている建物が古くなったら取り壊して再建築することも可能ですが、未接道の土地の場合には一度建物を取り壊してしまうと、その場所に新しい土地を建てることはできません。完全な建て替えだけでなく、建物の大部分をリフォームすることも、未接道の土地では禁じられています。 隣りの家とのトラブルが発生しやすいことも、未接道の土地のデメリットです。
未接道の土地でトラブルが起こりやすいのは、土地の形状が独自の形をしているからです。代表的な未接道の土地である袋地や旗竿地はいずれも周囲を隣りの家などに囲まれているので、それぞれの家と密接した状態にあります。隣りの家との距離が近くなると、その分さまざまなトラブルも発生しやすくなります。自分の家や隣りの家に子供がいる場合、子供が出す大声がトラブルの原因となることもありえます。住宅どうしの距離が近すぎると、テレビの音やその他の生活音がトラブルの原因となることもあります。旗竿地では通路の部分に車をとめた時に、隣りの家の壁などを壊してしまうこともあります。袋地では隣りの家の敷地を通行しなければ外に出られないため、早朝や深夜や早朝の通行がトラブルの原因となることも珍しくありません。 未接道の土地には、土地を購入しにくいデメリットもあります。
土地の価格は高額であるため住宅ローンを利用して購入する人も多いですが、未接道の土地を購入するために住宅ローンを利用することはできない場合が多いです。未接道の土地を購入するために住宅ローンが利用しにくいのは、金融機関がこうした目的で住宅ローンを利用することを許可しないことがよくあるからです。未接道の土地は再建築が不可能な違法な物件であることから、担保としての価値が低いため多くの金融機関で住宅ローンの申し込みを断っています。
そのために、未接道の土地を購入したい場合には、現金をあらかじめ用意しておくことが必要です。 売却が困難であることも、未接道の土地の大きなメリットです。未接道の土地を購入して実際に使用した後で、使いにくいことに気がついて再び売却を検討した時にも、簡単に売却することは難しいです。不動産会社でもこうした物件を仲介することは困難なので、仲介してくれる会社を見つけることも難しくなっています。
未接道の土地を売りたくても売却できる相手が見つからない場合には、専門の買取業者に相談するのがおすすめの方法です。一般の不動産会社ではこうした不動産の買取をしていないことも多いですが、専門の買取業者ならば、積極的に未接道の土地を購入しています。こうした専門の買取業者を利用することは、一般の不動産会社に仲介を依頼する場合と比較しても、さまざまな点でメリットがあります。
一般の不動産業者の場合、売却の仲介を依頼してもなかなか買い手が見つからないことも多く、長期間売ることができなければ、売却額を大幅に下げられてしまうこともあります。できるだけ高い値段で売却したいと考えている人にとっては、こうした値下げは大きなデメリットです。時間をかけずに現金を手に入れたいと考えている人にとっても、一般の不動産会社に仲介を依頼することは不利なことが多いです。
ですが、未接道の道路などを専門に買い取っている業者に依頼をすれば、これらのデメリットを避けることができます。専門の買取業者に依頼をすれば、土地の価値に見合った価格で売却することができます。専門の買取業者が土地の価値に合う価格で買取をしているのは、売却するのが難しい土地であっても、売却することができる専門的なノウハウを持っているからです。このようなノウハウを使用して売却を進めることにより、未接道の土地のような売りにくい物件であっても、売却することができます。
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