相続した再建築不可物件の固定資産税を計算！納税額次第で売却も選択肢に

相続した不動産を売却しようとしたとき再建築不可だといわれた、これは売却ができないので途方に暮れてしまう人も多いようですが、再建築不可などの特殊な不動産を専門に買い取りを行っている不動産会社もあるので諦める必要はありません。なお、再建築不可物件は築年数が経過していることが多いので、建物の資産価値は低く毎年納める固定資産税が安いなどのメリットもあります。

しかし、住んでいない家をそのままの維持することは無駄ですし、売却先が見つかったときなどは早めに売るなどが無駄を省く秘訣にも繋がります。ここでは、再建築不可物件の買い取りについても解説しているので参考にされると良いでしょう。

固定資産税・都市計画税とは

不動産は、住んでいるなどに関係なく所有しているだけでも固定資産税が課税されます。さらに、不動産の所在地により都市計画税が課税されるので、再建築不可などのような資産価値が低い不動産を相続すると税金だけを納め続けなければならない、このようなデメリットに感じてしまう人も多いのではないでしょうか。なお、ここでは、固定資産税や都市計画税がどのように決まっているのか概要について解説しましょう。

固定資産税は、不動産の所有者が市町村に納める税金の一つ、毎年1月1日時点で土地および建物を所有している人が市町村に納める税金です。ちなみに、償却資産（事業用の固定資産）も固定資産税に含まれること、東京23区の場合は都に納めるなどの特徴を持ちます。固定資産税は、各市町村が土地建物の構造および条件などを基準に定めている固定資産税課税標準額があり、これに税率を乗じて1年分の税額を計算します。

税率は市町村により異なりますが、一般的には1.4％が適用されます。 計算方法は、固定資産税課税標準額（課税標準額）×標準税率（1.4％）で求めます。不動産ごとに評価額は異なるのが特徴で、再建築不可物件や築年数が古い物件は基本的に評価が低くなります。新築のときは評価が最も高く、築年数が経過することで建物の評価が下がります。土地部分については公示価格が適用されるので、大幅は上昇や下落はない限りほぼ横ばいと考えても構いません。

都市計画税は、毎年1月1日の時点で都市計画区域に不動産を所有している人が市町村に納める義務を持つ税金です。都市計画区域とは、都道府県知事および国土交通大臣が指定する計画性があり開発する必要を持つ区域を指し、固定資産税と同じく固定資産税評価額を基準に計算します。税率は、各市町村で変わりますが基本的に0.3％が適用されます。都市計画税の計算式は、固定資産税評価額（課税標準額）×税率（0.3％）です。固定資産税と都市計画税の納税は、年4回に分けて納めるのが一般的、固定資産税は自ら申告する必要はなく、毎年5月から6月にかけて市町村から納付書が郵送されます。

この納付書には税額および納税の期日などが記載してあるので、内容に従い納めなければなりません。なお、税金は4回に分割して納める方法もありますが、資金的に余裕があるときなどは一括払いで行うことも可能です。支払い方法は、口座振替やクレジットカード決済・コンビニ払いなどの方法がありますが自治体により対応している支払い方法が異なるので納付書で確認することをおすすめします。

再建築不可物件の更地と特定空き家は要注意

固定資産税は、建物の状態や経過年数に加えて土地の形状および道路の接道状況により変わるのが特徴です。特に、再建築不可物件は接道義務を満たしていないものや不整形地などのケースが多いため、土地および建物の評価が減価補正されることが多いので評価額が下がる傾向が高めです。

そのため、不動産評価が低くなりがちな再建築不可物件は納税額が安くなりやすい、このような特徴を持っています。再建築不可になる要因の中には法律の改正が考えられます。住宅は建築基準法などの法律に準拠するよう建設が行われますが、昔の決まりの中では建てることができた場所も、改正に伴い家を建てることができなくなりこれに伴い再建築不可物件が発生するわけです。

再建築不可物件の中でも分かりやすいのは、接道義務を果たしていないケースです。接道義務というのは、法定道路（幅が4mの道路）に対して2m以上敷地が隣接していなければならないことを指します。仮に、近隣の住宅の土地から義務を果たすだけの間口を得ることができると家を建てることはできるけれども、現状ままでは基準を満たしていないので家を建築できません。セットバックと呼ぶ言葉を耳にしたり、不動産広告で目にしたことがある人は多いかと思われますが、これは道路の中心から2m以上離れていないとき土地を後退して家を建てなければならないもの、セットバックする距離により土地の面積は狭くなります。ただ、セットバックは再建築ができないわけではないので区別されます。

再建築不可物件は不動産の評価が下がるので固定資産税が安くなりますが、再建築不可物件でも更地になっていたり特定空き家などの場合は税金が高くなるので注意が必要です。再建築不可物件の土地を少しでも高く売りたいから家を解体して更地にしたり、建物が地震で倒壊してしまったなどで更地にすることもゼロとはいい切れません。一般的に、建築物があった土地を更地にすると住宅用地における軽減措置（住宅用地の特例）が適用されない（解除される）ので、固定資産税の負担は最大で6倍も膨れ上がることがあります。

小規模宅地の特例は、1戸あたり200平米以下の部分に適用される特定で、固定資産税額は1/6になり都市計画税は1/3になります。一般住宅用地の特例は、200平米を超える部分に適用される特例で、固定資産税は1/3になり都市計画税は2/3になりますが、建物を取り壊して更地になるとこれらの特例が適用されなくなるので税金が高くなるわけです。

再建築不可物件は、早めの決断処分が鍵

更地にしてしまうと税金が高くなる再建築不可物件ですが、解体してしまうと税金が高くなるだけでなく文字通り建物を作ることができないわけですから土地の活用ができなくなります。そのままの状態ならリノベーションやリフォームで新しい価値を作り出すことはできるけれど解体はその可能性もなくしてしまう、このようなデメリットがあることを覚えておく必要があります。

ちなみに、特定空き家は倒壊のリスクや衛生上有害と認められるような状態、周囲の景観を損ねるなどの空き家に対するもので、特定空き家に指定されてそのまま放置していると土地に課税される固定資産税の軽減措置が解除され更地と同じく負担額は最大で6倍まで膨れ上がります。 このような物件も含めて、再建築不可物件を相続したときは再建築不可物件を専門に買い取りしている不動産会社を探して相談することをおすすめします。

一般的な仲介業者の場合は個人を対象にしている関係からも、購入したい人を見つけることは難しいといえます。買い取り業者の場合は、その土地を購入して再販できるノウハウがあるので売却価格は一般的な物件と比べると下がるけれども売却ができることや固定資産税など無駄な税金を納めなくても良いメリットへと繋げることができます。なお、買い取り業者は仲介とは異なるので売却したときに仲介手数料が発生しませんし、媒介契約などを結ぶ必要もないので数社に見積もりを依頼して高値で買い取ってくれる業者を選ぶことも可能です。