一番高く売れるのは？再建築不可物件を売る時、仲介か買取か

再建築不可物件は、建っている建物を壊してしまったら新しい建物を建てることができない不動産物件を指します。建築基準法に基づく道路に接していないという理由で再建築不可となっていることが多く、昭和25年以前や、都市計画区域に指定される前に建てられた家などにみられます。

再建築物件は、建築申請が必要なリフォームができない、購入者が住宅ローンを組めないことから、高く売ることが難しいというイメージがあります。ここでは、再建築不可物件の売却を考えている人のために、仲介か買取か、どちらが高く売れるのかご紹介します。

再建築不可物件かどうか調べる方法

親族から相続した不動産などを売却する場合、それが再建築不可物件であるかわかりませんよね。再建築不可物件であるか調べるには、その不動産を管轄する地域の市町村役場の建築関連部署に確認するのが一番です。ただし、スムーズに確認してもらうためには事前に法務局へ行き登記事項証明書や公図、地積測量図、建物図面を入手しておくことが必要になります。書類を発行してもらうには費用が掛かります。

再建築不可物件であるかは、自分で調べることも可能です。再建築不可物件は接道幅が基準の1つであるため、まずは4m以上の道路に2m以上接するという条件を満たしているか調べます。4ｍの道路に接していない物件は案外多く、救急車両が通行できないという理由から再建築不可物件とされます。基準を満たしていない場合は、土地の一部を道路として使用することでクリアすることが可能です。ただ、隣家の塀などがあり拡張できない場合は、再建築不可物件となります。

土地に対する建物の大きさも再建築不可物件の基準であるため、建ぺい率と容積率を調べなければなりません。それぞれの地域によって基準となる数値が異なり、認められている基準を満たしていなければ再建築不可物件になります。例えば、元々は基準を満たしていた家でも、土地を切り売りしているうちに基準を満たさなくなるというケースもあります。この場合、全面的に建て替え不可ではなく、建ぺい率と容積率を満たす小さな家に建て替えることは可能です。

そして、不動産物件のある場所が都市計画区域であるのか調べる必要があります。都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」、「非線引き区域」の3種類に分かれており、「市街化調整区域」の不動産物件であれば再建築不可物件となります。ただし、「市街化調整区域」に指定される前に建てられた家だと証明することができ、なおかつ地目が「宅地」であった場合は建て替えをすることは可能です。「畑」という地目であった場合は、再建築不可物件となります。

都市計画区域であるかどうかは、国土交通省のホームページで確認することができます。地目に関しては、全部事項証明書に記載されています。全部事項証明書が手元にない場合は、有料ですが法務省で発行してもらうことが可能です。4ｍの道路に接しているかどうか、建蔽率と容積率を満たしているか、都市計画区域ではないか、という3つのうちのどれかに引っかかると再建築不可物件となります。

再建築不可物件は、専門の買取業者に依頼すべき

家を購入する時、多くの人は将来的にリフォームすることなども考慮して物件を選びます。そのため、再建築不可物件は売却の足かせになってしまいます。リフォームや建て替えができないだけでなく、住宅ローンが組めなかったり、場所によっては地質の調査ができなかったりすることから、どうしても敬遠されてしまいがちです。仲介で売却しようと思っても買い手がなかなか見つからなかったり、かなり値段を落とさなければならなかったりするでしょう。

再建築不可物件は、専門の買取業者に依頼するのが賢明です。仲介で不動産物件を売却する場合、購入者を見つけるまでに3ヶ月から半年ほどかかるのが一般的です。買取で売却する場合は、不動産会社による直接買い取りであるため、売却価格さえ合意に達すれば数週間で売却を完了することができます。資金繰りのスケジュールが立てやすいため、計画的に新しい家を見つけ転居することが可能です。

また、買取の場合は家の中にあるものをそのまま引き取ってもらったり、売却後に荷物を整理する時間をもらったりなど、融通の利く対応をしてもらえるというメリットもあります。人に気づかれず、こっそり売却することもできます。 しかし、買取はスピーディーに売却できるという利点があるものの、売却価格は仲介よりも安くなります。仲介の売却価格の6割から7割が相場です。もともと再建築不可物件は通常の物件よりも安く、同じエリアの同様の物件と比較すると5割から6割ほどの価格になります。

そのため、売却価格を比較するために1つの不動産会社ではなく複数の会社に査定してもらうのが賢明です。他の会社ではいくらだったと伝えると、それより高い査定金額を提示してくれることもあります。 そして、全ての不動産会社が買取に対応しているわけではないので注意が必要です。不動産会社はそれぞれ得意分野があり、仲介を得意とするところもあれば、買取を専門的に行っているところもあります。

再建築不可物件を売却するなら、買取に力を入れている不動産会社を選ぶのがおすすめです。 優良な会社であるかどうかは、これまでの買取実績を確認するのが一番でしょう。似たような条件の物件をどれぐらいで買取っているのか調べれば、だいたいの査定金額を予測することができます。再建築不可物件という理由から断られることもあるかもしれませんが、諦めずに探すと適切な不動産会社を見つけることができるでしょう。