再建築不可物件のリノベーションを検討したい場合に確認すべき事とは

再建築不可物件は更地にして新しく建物を建築することができませんが、その分相場よりも安く購入することができる特徴があります。近年は再建築不可物件をリノベーションを行い、資産価値を高めたり賃貸物件としての需要を高めるなど、物件の上手な活用法が注目を集めています。

ただし物件のリノベーションが可能かは、自治体ごとの条件を満たす必要があるため、これから再建築不可物件を購入しようと考えている場合は購入前にリノベーションを行えるのか、どこまでできるのかなどしっかり確認をしておかないと後で損をすることになります。今回は再建築不可物件のリノベーションはどこまで行えるのかを詳しく解説していきます。

建築確認不要な小規模な建物ならリノベーション可

建物のリノベーションは、主に原状回復や模様替え、建て替えに近いものまで規模は様々ですが、再建築不可物件は増築や改築が禁止されているため、建築確認の手続きを行うことでリノベーションが行えるか判断をします。この建築確認は建物の建築や大規模修繕を行う時に必要となる手続きであり、これから施工する工事が建築基準法に違反していないかを地方自治体が確認を行います。

そこでこれからリノベーションを検討している建物が、建築確認が必要か判断するには建築基準法上の「四号建物」であるかで決まります。四号建物は個人が利用する住宅や、小規模な店舗や学校として利用する建物を指し、四号建物に当てはまる場合には大規模修繕から模様替えなどのリノベーションに必要となる建築確認は不要です。

四号建物の基準としては一般建築物の場合、木造なら2階建て以下で延べ面積500㎡以下、高さ13m・軒高9m以下である戸建住宅・事務所や、被木造の場合は平屋で延べ面積200㎡以下の建物となります。 該当する建物であっても建築基準法の諸規定は遵守しなくてはいけませんが、行政からの事前審査などは不要です。ただしこれらの判断は地域によって異なるため、これからリノベーションを検討しているという場合は、地方自治体や不動産会社に条件を満たしているのか必ず相談して確認することが重要です。

では該当しない再建築不可物件であった場合、大規模なリノベーションは難しくなります。しかし壁や柱といった主要構造部のうち1つ以上で1/2を超える修繕にあてはまらない小規模な工事ならば、申請をしなくても施工は許可されています。 そこで工事を複数に分けて1つの工事が1/2を超えないようにすれば建物全体の修繕から模様替えを行えます。ここで注意しなければいけないのが、工事の規模が大きいか小さいかを判断するための明確な基準はないため、必ずリフォーム会社に相談をしてアドバイスを貰うことが大切です。

こんな場合にリノベーションが候補に

再建築不可物件をリノベーションするケースは、これからも自分が安全に住み続ける住居として利用したいという場合が挙げられます。建て替えが難しくなる老朽化した家屋のままでは、今後長く住むための十分な安全性を確保することが難しくなります。 特に住宅はこまめにメンテナンスをしていかないとどんどん経年劣化を起こし住みにくい環境となっていくので、老朽化した建物はなるべく早くリノベーションを行うことが重要になります。

そうすることで自身で今後も住み続けることができたり、自分が住まなくなったとしてもリノベーションを行って資産価値を高めておくことで、売却しやすくなるといったメリットがあります。 また再建築不可物件を不動産相続するというケースも多く、こういった物件は築40～50年と、本来は有利な条件で売却や賃貸が難しい家屋が大半なため、処分することができず困ることになります。

しかしその再建築不可物件が主要な電車の沿線だったり駅の近くなど、利便性が高いエリアに立地していた場合は、新築同様にリノベーションを済ませておくことで賃貸向けの需要を高めることができたり、高値で売却することが可能となります。 ただし再建築不可物件は法律上、増築も改築も行うことができませんが、修繕や大規模な模様替えは条件をクリアすることで認められているので、これをいかにリノベーションを行っていくかをリフォーム会社と相談しながら決めていく必要があります。

リノベーションの思わぬ注意点とは

再建築不可物件をリノベーションする上で気をつけるべき注意点が、通常のリノベーションよりもコストが高くなる恐れがあることです。 一般的な住宅のリノベーションでは、建物の周囲に足場を組んだり資材を置いたりするスペースを確保することができますが、再建築不可物件の場合周辺の道路が狭く、建物が隣接しているといった周辺環境が悪い物件が多いです。

そのため工事に必要な重機を入れることが難しくなると、その分コストが高くなりますし、最悪は工事自体が行えないというケースも少なくありません。 築年数が古い物件の場合は、旧耐震基準で建てられているので耐震基準を満たしていないことが多いです。他にも外壁のひび割れや建物の歪み、雨漏りなどの建物自体の問題から、シロアリ被害が起こっている場合もあるので、耐震基準工事や外壁塗装、シロアリ駆除など全て行うと費用が1,000万円を大幅に超えてしまう場合もあるので、事前にリノベーション会社に見積もりを取って確認することが必要となります。

またリノベーションを行った物件を賃貸したいと計画を立てている方は多いですが、築古の物件は入居希望者から敬遠されがちです。そのため全体的にリノベーションをしても、賃貸物件に「築50年」といった表示があった場合それだけで入居を避ける場合があります。物件情報サイトに登録する際には大規模なリノベーションが済んでいるとわかりやすいように、登録する画像選びが重要になってきます。

再建築不可物件のリノベーションは費用がかかるため、ローンの利用を検討する方は多いです。しかし再建築不可物件については基本的に住宅ローンを借りることができません。これは住宅ローンは物件を担保にして借りるものであり、再建築不可物件は資産価値が低く担保にならないためです。 どうしても住宅ローンを使用したいと考えているなら、他に持っている不動産を担保にしてローンを借りるか、金利が高くなりますが再建築不可物件でも融資してもらえる金融機関を探す方法があります。