土地を相続した後にはその土地の特性を把握することが大切です。そのプロセスの中で不整形地だとわかるケースは珍しくありません。旗竿地やがけ地などの不整形地は建物を建てにくく、査定額や売却金額が少なく見積もられてしまうことが起こりえます。
また、自分で生かそうにも選択肢に制約がかかってしまうことになります。そこで不整形地を得た時にはどのような対応をするのが良いのかについて詳しく解説します。相続時に不整形地を得た方はもちろん、様々な理由で変わった形の土地を購入することになった方にとっても役立つ内容となっています。
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土地は整形地と不整形地に大別されます。土地の形状が正方形や長方形になっていると建築がしやすいので、そういった形状の土地は整形地と呼ばれています。一方でそのような形になっておらず、建築がややしづらい土地のことを不整形地と呼んで表します。不整形地は取り扱いがやや難しいので、価格が安くなりやすいという特徴があります。
その土地は旗竿地、がけ地、傾斜地、三角地に細分することが出来ます。旗竿地とは道路に接している部分が細い土地のことです。土地が奥へと広がっている様子が、竿に掛けた旗のようなのでこの名が付きました。接道部分を活かすことが出来れば、十分に価値を発揮することが可能です。多くの場合は接道している部分は駐車スペースとして活用されます。道路からの騒音が小さいというメリットもある一方で、見通しや日当たりを確保しにくいという特徴をどう補うかが重要になります。 がけ地は土地の中が崖になっている土地のことを指し、具体的には傾斜が30度以上になっている場合にこの名前で呼ばれます。
傾斜地の上に位置する場合と、傾斜地の下に位置する場合のどちらであってもがけ地となります。この土地は土砂崩れや地滑りといった自然災害のリスクを抱えています。特に大雨や台風の被害を受けやすい地域は注意が必要です。ただし、ある程度は建築の技術によってカバーすることが出来ます。傾斜地は土地自体に高低差のある土地のことを指します。がけ地と異なりそのままでは建物を建てることすらままならないのが特徴です。山手にあることが多く、工事もそれなりに大規模なものとなります。傾斜地に建築を行う際には一般に宅地造成を実施します。
ただ、傾斜地は悪いことばかりでもありません。見晴らしや日当たり、風通しなどが良くなりやすく、ここでしか建てられないような設計が可能になるケースもあります。それゆえに不整形地でありながら宅地に選ばれることがあるという珍しい特性を持ちます。 三角地はその言葉の通り、三角の形をした土地です。一般的な住居の多くが四角形をベースとして設計されるので、三角形に建てるとなるとどうしても一定の妥協が必要となります。
具体的には四角形の小さめの家を建てるか、三角形の建物を建てるかの選択をしなければなりません。三角の建物の場合には建ぺい率いっぱいにして建築をすることが大切です。不整形地にはそれぞれの特性があり、悪いところばかりの特徴を持つわけではありません。特性を上手く活用することにより、通常の土地よりも高い価値を持たせられる可能性もあります。 不整形地のメリットとして税金が安くなることが挙げられます。日本の税制では相続税や固定資産税、都市計画税などに補正率をかけられる仕組みになっています。この補正率は修正率表や補正率表から算出することが出来ます。
不整形地はマイナスの補正がかかる要件であるため、実際の税額を減らすことが可能となっています。不整地補正率を計算する時に使われるのが地積区分表です。これは地区の区分と地積の区分を使って、かげ地の割合を算出できる表です。この計算は少しややこしいので、やり方が分からない場合には税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
また、極めて正確な測量も必要となります。測量結果に誤りがあると不正に税額を安くしたと見なされる恐れがあります。同じがけ地であっても、補正率は異なっています。単純にいえば傾斜が大きければ大きいほど税率は抑えられます。この補正は自動的にかけられるものではなく、申請を行って自らかけるものなのでその点には注意しましょう。年月を経ることで土地の状態が変わることもあるので定期的に測量を行う必要もあります。
不整形地は通常の土地に比べて税額で優遇されることがあるものの、いくつかのデメリットを抱えているのでその点を踏まえておく必要があります。1つ目のデメリットは敷地を有効に設計することが難しいことです。日本にある建物の多くは四角などの建てやすい形を想定して建てられています。不整形地であれば、そういった通常の設計が行えないことが多く設計には制約がかかります。さらには建築作業をする際に必要な重機が進入出来ない恐れもあります。
そうなると建築を行うこと自体にも支障をきたすことになります。搬入出来るサイズの重機だけで行える設計にするか、近隣の方に相談して重機を置くスペースを借りるといった対応が必要です。購入する際には工務店に建築の可能性を相談することが出来ますが、相続の場合にはそのような余裕もありません。建築は非常に慎重に行われることが大切です。 2つ目のデメリットは法律上の制限が多いことです。法律ではそれぞれの土地に安全に住むことを第一に考えてルール作りが行われており、旗竿地のような特殊な土地では法律上の制約が強くかかってしまいます。
また、がけ地については土砂災害が発生してしまう恐れがあり、開発には制限がかかることとなります。ただし、法律上でがけ地に対する強い制約はそれほどかけられていません。がけ地を起点として土砂被害が発生してしまうと、周辺の住宅にも迷惑をかけてしまうこともあることから設計には慎重さを求められます。法律では問題がなくても、都道府県の条例によって制約がかかるこおもあります。3つ目は評価額が低いことで融資を受けにくくなることです。
不整形地は相続時の補正によって減額がなされる仕組みになっています。このこと自体はデメリットではありませんが、融資や売却を行うときにはこの評価額の低さがデメリットになります。金融機関は土地の評価額を見て抵当権を設定するので、この土地を担保に入れたとしても大きな融資を受けることが難しいです。
融資を受ける際の担保に使用するのであれば、他の不動産を使用した方が良いかもしれません。4つ目のデメリットは建物を建築するために求められる技術が高いことです。不整形地に建物を建てるのは単純に難度が高く、技術を駆使しなければなりません。それゆえに高い技術を持つ工務店を選択する必要があります。技術が不純分であれば、のちに傾きやズレなどの大きな問題が発生してしまうことも起こりえます。
不整形地にはデメリットもあるのでいっそ処分してしまうということも有効です。しかし、不整形地は評価額が低くなりやすく、高く売却することは容易ではありません。それでも工夫をすることにより、高く売れるケースはあります。不整形地を高く売るための1つの方法は隣地へ売却することです。隣に住んでいる方に売却すると、その方が元々持っていた土地と新しく手にした土地を合体させることが出来、不整形地でなくなる可能性があります。
隣地へ売却することで都道府県の条例による規制の対象でなくなることもあり、デメリットの多くを解消することが出来ます。特に旗竿地では接道している相手に売却することで旗竿地でなくなるので、購入側にとっては大きなメリットがあります。2つ目は分筆することです。
不整形地のうち、整形地と見なせる部分だけを切り取るように売却することにより、整形地として売ることが出来ます。ただ、この方法の場合には残された不整形部分をどうするのかという問題が残ります。分筆する際には手続きと費用がかかるので、そのコストに見合う金額で売れるかについては考慮する必要があります。
不整形地が上手く売れないと感じた時には買取業者に依頼することも有効です。それらを専門的に買い取っている業者であれば、不整形地を活用するノウハウを持っていることがあります。具体的には造成工事などが行えます。造成工事を前提とすることにより、その土地の潜在的な魅力を見つけ出してくれるのが買取業者の特徴です。
そのような点により、個人に直接売却するよりも高く売れることは珍しくありません。業者ごとに差もあるので売ることを前提として相談するのではなく、あくまで意見を聞くというスタンスで相談してみることをお勧めします。長期によって買い手がつかないと、その間に土地の価格が下がっていくことも十分に起こりえます。土地活用をするのではあれば、なるべく早めに動き出すことをお勧めします。
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