建築基準法に記載された接道義務を満たしていないなどの理由から、建物の建て替えや新築、リフォームができない物件を再建築不可物件と言います。再建築不可物件はそのままの状態では売却が非常に難しいものの、土地や前面道路の状況によっては再建築不可の状態を解消することが可能です。
例えば、隣地を買い取ったり借り受けたりすることで接道義務を満たせれば再建築が可能となりますが、セットバックと呼ばれる方法でも接道義務を満たした状態になる可能性があります。ここでは、再建築不可物件でセットバックを行うメリット・デメリット、実施する際の費用などについて解説していきます。
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セットバックとは、道路との境界線を所有する敷地側に後退させる手法のことを指します。建築基準法第42条には、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物が建てられないという接道義務が定められています。この接道義務を満たしていない物件は再建築不可物件となり、建て替えや大規模なリフォームなどを行うことができません。
再建築不可物件は需要が低いため、売却しようとしても高値では売れず、買い手も中々見つからないのが一般的です。そのため、再建築不可物件は建物を取り壊した上で駐車場などとして活用したり、耐震補強などを行いながら利用し続けたりするケースが多いです。
しかし、建築基準法第42条2項には、セットバックにより4m以上の幅を確保できれば道路として扱えるという旨も記載されています。そのため、前面道路に2m以上接しているものの、前面道路の幅員が4m未満であるために再建築不可物件となっている場合は、セットバックを実施して前面道路の幅員を4m以上にすれば再建築可能になります。
再建築可能となれば、建て替えや大規模リフォームが可能になるので、活用方法の幅が広がるとともに、売却する際もスムーズに買い手が見つかる可能性が高いです。なお、セットバックで後退させた敷地は、みなし道路や42条2項道路と呼ばれています。みなし道路の所有権は基本的には土地の所有者に帰属しますが、場合によっては自治体に買い取ってもらえるケースもあります。
再建築不可物件でセットバックを実施する最大のメリットは再建築可能になることですが、再建築可能になれば資産価値が向上する可能性があります。これにより、売却する際により高値で売れる可能性が高まります。 前面道路が広くなるのもメリットのひとつです。セットバックを実施すると前面道路の幅員が4m以上になるので、車の出し入れが容易になったり日当たりが良好になったりする可能性があります。
前面道路が広くなれば見通しが良くなるので、空き巣などに狙われるリスクも軽減されるでしょう。 また、所有する不動産には毎年固定資産税や都市計画税が課税されますが、セットバックで後退させた敷地は道路とみなされるので固定資産税や都市計画税は非課税となります。そのため、毎年の納税額が軽減されるというメリットがありますが、固定資産税や都市計画税を非課税にするためには各自治体に非課税申告を行う必要があるので、セットバックを実施した際は必ず申請を行っておきましょう。
ただし、道路の利用について通行人数や通行時間などに制限を設けている場合は、非課税にならない可能性があるので注意が必要です。 このように様々なメリットがあるセットバックですが、一方でみなし道路となった部分は私的な利用ができなくなるというデメリットがあります。セットバックは所有地の一部を道路にする方法で、みなし道路となった敷地の所有権は所有者のままですが、みなし道路は道路としてしか使用できません。フェンスや塀、門扉などを設置することは認められていないので注意が必要です。
また、セットバックを実施すると当然ながら敷地が狭くなります。場合によっては、そのままの状態では使い勝手が悪くなることもあるので注意しましょう。売却する際もみなし道路部分を除いて売却することになるため、売りに出せる資産が目減りすることになります。セットバックは、土地の一部を道路とする代わりに再建築可能にする手法であり、メリット・デメリットの両面があるので、実施するか否かは慎重に判断する必要があります。
工事費用を土地の所有者が負担しなければならないのもデメリットのひとつです。詳しくは後述しますが、セットバックを実施する際は測量費や分筆登記費用、道路の舗装費用など様々な費用が発生します。自治体によっては補助金が受けられるケースもありますが、自己負担で工事を実施しなければならないのはデメリットと言えるでしょう。
セットバックをスムーズに実施するためには、あらかじめどのような流れで行われているのかを把握しておくことが大切です。セットバックは、「現地調査」「必要書類の提出」「測量・事前協議」「建築確認申請」「着工」「補助金・助成金の申請・交付」といった流れで進めます。 現地調査は、所有地が接道義務を満たしているかを確認するステップです。前面道路が4m以上あるか、前面道路に2m以上接しているかは現場で確認するのではなく、公図を見て判断する必要があります。公図は、法務局やオンライン申請で取得できますが、目視で見ると接道義務を果たしているように見えても、前面道路との間の他の所有者の土地がある場合もあるので注意して確認することが大切です。
公図での調査の結果、接道義務を満たしておらずセットバックが必要であることが分かったら、事前協議書を各自治体に提出します。事前協議書は、自治体の職員に現地調査を依頼するための書類です。事前協議書の入手やフォーマット、添付資料などについては、自治体のホームページに案内が記載されているので事前に確認しておきましょう。 事前協議書が受理された後は、自治体職員による測量が実施された後に事前協議を行います。
測量には、現況測量と境界確定測量の2種類の方法があり、隣地との境界線が明確になっているかどうかで境界確定測量が必要かどうかが変わります。事前協議では、測量結果について確認した上で、セットバック後の道路の管理や整備について協議します。 事前協議でセットバックの内容や確認を行った後は建築確認の申請を行いますが、申請には建築確認申請書と協議書の提出が必要です。
建築確認審査に無事に通過すると確認済証が発行され、セットバック工事の着工が可能となります。 各自治体の補助金や助成金の要件を満たしている場合は、工事完了後に申請書を提出しましょう。ただし、自治体によっては着工前の申請が必要な場合もあるので、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。 以上がセットバックを実施する際の大まかな流れとなりますが、最後にセットバックを実施する際に発生する費用について確認していきましょう。
セットバックを実施する際の費用は、大きく土地測量費・分筆登記費用・道路整備費用の3種類に分けられます。 セットバック実施時に行われる測量は、隣地との境界線が明確な場合は対象地のおおよその寸法・面積・高さなどを割り出す現況測量のみで済みますが、隣地との境界線が曖昧な場合は境界確定測量も必要になるため測量費用は高額になります。分筆登記と合わせると、現況測量のみで済む場合は20～30万円ほど、境界確定測量も実施する場合は50～70万円ほどかかるのが一般的です。
また、上記の通り、セットバックを実施した後のみなし道路は固定資産税や都市計画税の課税対象から外れますが、非課税にするためには分筆登記を行って公衆用道路にする必要があります。自治体によっては、みなし道路が公衆用道路であることが証明できれば分筆登記をしなくても非課税対象になるケースもありますが、分筆登記を土地家屋調査士などに依頼した場合の費用は数万円ほどが相場です。
セットバックで道路になった部分は、基本的に日常的に利用できるようにアスファルト舗装するなどの整備が求められます。舗装費用は様々な要因で変動しますが、1㎡あたり5,000円ほどが目安です。舗装費用に加えて、重機の搬入搬出などに5万円ほどかかります。また、セットバックを実施するにあたって、塀や門扉などを撤去する必要がある場合は撤去費用もかかります。これらの撤去費用は、撤去物の費用や大きさなどにより大きく変わるので、事前に見積もりを依頼して大まかな費用を把握しておくと良いでしょう。
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