日本の土地にはいろいろな種類のものがあります。土地の種類の中には、再建築不可のような少し売却しにくい物件も存在しますが、それ以外にも私道があり共有で持っている場合や分割で持っている場合などもあるわけです。このような場合、それぞれ売却するときに問題になるケースが少なくありません。
特に、自分たちで道路を持っていて共有している場合や持ち分権等がある場合には、色々と面倒な問題が起こりやすいと言えるでしょう。このような時、売却するならば一体どのようなトラブルが考えられるでしょうか。また価格はやはり下がってしまうのか問題といえます。
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法律用語には難しい言葉もあり、住宅を購入する人はそれらを一つ一つひもといていく必要があります。自分で勉強しなくても、その土地を売却しようとしている不動産会社に尋ねれば、その実態が少しずつわかってくるかもしれません。例えば、私道持ち分権と言うものがあります。私道とは何かと言えば、自分たちで所有している道路です。例えば、住宅が8軒あり、その前の道に4メーターの幅の道があるとします。
この道はもともとなかった道路で国が作ったわけではありません。住宅を作るときに、その道路を開発者が作ったわけです。つまりその道路に関しては、国のものではなくそこの住宅の所有者のものになるわけです。 8軒の住宅があれば、その8軒の住宅だけが使用できる道路と言えるでしょう。もちろん他の人が歩いていると罰則が与えられるわけではありません。基本的に、そこに駐車などをすると人の土地の上に勝手に自動車を止めていることにより、問題が起こり得るわけです。
そして、例えば8軒の住宅があった場合、1本の道を自分たちで購入したとすれば、それぞれ持ち分権と呼ばれるものが存在しています。これが私道持分と呼ばれるもので、共有するパターンと分割して所有しているパターンのどちらも存在するわけです。 これらの土地に関しては、売却するときになかなか難しい問題もありますので、購入する前の段階でしっかりと勉強しておいた方が良いかもしれません。共有するとしても、絶対にその住宅が欲しいならば建物と一緒に道路も購入するしかありません。
意見して、普通の住宅であっても私道負担があるケースも少なくないわけです。このようなものに関しては、不動産会社に話を聞けば説明してくれます。はっきり言えば、本を説明義務がありますので、不動産会社は売却するときに私道負担があることを伝えなければいけません。通常登記簿などを見れば、建物や自分の敷地以外にも、なぜか道路が自分の土地になっておりそこも購入する流れになっていることがわかるはずです。
イメージ的には、ゴミ捨て場が共有の土地になっており、土地を購入するときその1区画分のゴミ捨て場の1部の土地も購入するようなものと言えるでしょう。 金額はそれほど大したことがないものの、様々な権利が複雑に絡み合っていることがあり、色々と面倒なケースがあるわけです。つまり、安易にそのような不動産を手に入れるべきではないといえます。もちろん、絶対にその土地が欲しいあるいはその建物が欲しい場合はたとえ道路の負担がかかっても購入するはずですが、そうでなければわざわざこのような特殊なところを購入する事は無いはずです。 確認方法は、公図で確認できオンラインや法務局に行けば見ることができます。
一般的に、私道がある場合にはそれぞれ共有持ち分になっているかそれとも分割されているかのどちらかです。わかりやすいのは分割の方であり、8軒の住宅がありそこに自分たちの道路があった場合、これをハットオブに分割してあります。これ等は、登記簿等に書かれており、どのあたりが自分のロードなのかわかりやすいでしょう。そしてこの自分の持分は、必ずしも自分の家の目の前とは限りません。少し離れている2軒隣の田中さんの家の前の道路が、自分の持ち分の道路かもしれないわけです。
実はトラブルを防ぐために、物件を売却する会社はこのように少し離れたところに置いていると言われています。 共有の場合も同様であり、とにかく自分の前の道が自分の土地であることには変わりはありませんが、分割されているわけではなく全てがごちゃまぜになっていると考えて良いでしょう。そのため、はっきりと線引きすることができませんが、その場面ならば自由に使って良いことになっています。
逆に持ち分がはっきりしている場合の方が、水道管が破裂した場合どこの部分で破裂したかによって工事の費用の負担が変わってきます。ちなみに自分たちの道路は、国が補修してくれるわけではなく自分たちで工事するしかありません。 もう一つついでに理解しておいた方が方が良い話があるわけですが、自分たちの道路に知らない自動車が1台停車していたとします。ところが駐車ではなく、何日間も駐車禁止の場所に駐車をしていた場合、本来であれば警察を呼べばしっかりと記録してくれるはずです。そして自動車をレッカーするような形になるかもしれません。
しかし、自分たちの道路の場合には、警察を呼んでも来てはくれません。もしかしたら来てくれるかもしれませんが、公道とは少し異なりますので警察はそれに関して検証することができないわけです。この場合には、誰が所有者か自分たちで見つけされません。このような問題があるため、土地を所有する場合はあらかじめトラブルの発生したときの対処法などをしておいた方が良いといえます。 私道を所有している場合には、持ち分で分かれている場合は通行の承諾と工事許可の2つを持っていなければ売却することが難しいです。
何故かと言えば、自分の持ち分にもかかわらず、いつまでたっても道路が陥没していた場合に工事をすることができないからです。あるいは水道管が破裂しているにもかかわらず、勝手に行うことができず、水が漏れたままの状態が続いてしまいます。 共有持ち分の状態のときには、特にこのような問題が起こり得ないわけです。ただ勝手に工事をするのではなく、全員の承諾が必要になりますのでその点はしっかりと理解をしておくことが必要です。基本的に承諾をしないような人も出てくるかもしれませんが、この辺は多数決等の採決をすることで決めるのが良いです。
多数決であれば、よほどおかしな住人ばかりでない限り、正常な判断ができることになるでしょう。もちろん中には、偏屈な人もいるかもしれませんが多数決で惜しければ問題ありません。あくまで民主主義と言うことであり、多数決で決めることが大事になります。 このように、自分たちの道路がある場合でも、その周辺に住んでいるにもかかわらずその道路を利用できない人もいることを知っておきましょう。それは、私道持ち分がない人です。そもそもなぜそのような人が生まれるかと言えば、最初に周辺の家を建築した場合、それぞれの持ち分が決まっているか共有持ち分になっているわけですが、後から不動産の1部を譲り受けた場合には、そのようなことが起こりえます。
例えば、ある程度広い土地があり、管理をするのが大変なので半分は誰かにあげたいとします。そして友人などにあげた場合でそこに住宅が建築されたとすると、その新しくなった住宅の人には持ち分権が存在しないわけです。 あくまで、もともとそこに土地を所有していた人の持ち分がありますが、新たに参加した人には持ち分がないため、労働等でない可能性が出てくるわけです。しかし、理屈上突き詰めていけばそのようなことが起こりますが、実際はそこまで悪質なことをする人はいないでしょう。そこに住んでいるのだから、道を使わせても良いことが理解できます。
では、全く持ち分に関してノータッチかと言えばそのような事はなく、その人も金銭的な負担をする場面が出てくるでしょう。これらは、どのような決まりになっているかにより、変わってきますが、通常であれば分筆した土地であっても問題なく持ち分権を持っている人と同じ権利を持つことができます。どうぞ修繕等をする場合には、1部負担してもらう可能性もありますが、この辺も話し合いや事前の取り決めで決まっていることが多くなりますので、それに従うと良いかもしれません。 このように、少々複雑なため売却する場合には素人が行わず専門家に任せた方が良いです。このような特殊な物件の売却を扱っている専門家もおり、大変役に立ちます。
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