再建築不可の物件が敷地設定を使えば建築可能に？その方法をやさしく解説

建築確認申請は、その土地に設計図に記載してある家を建てることができるのか役所に対して許可を得ることを意味するもので、土地を広げないと確認申請ができないときには他人の土地を使って建築確認申請を行う方法があります。

再建築不可物件などでは現状のままでは許可を得ることができないのですが、セットバックおよび間口を広げるなどでの方法で建築ができることもありますが、使いたい土地の賃貸および購入ができるときは問題ないけれども、難しいときには建築確認申請を行う方法の一つでもある敷地設計が有効です。ここでは敷地設定とは何を示すものなのか、メリットやリスクなどについて解説することにしましょう。

敷地設定について

敷地設定を使うと再建築不可物件も、家を取り壊して新しい家を建てることができるといわれているのですが、魔法のような話などのように考える人も多いのではないでしょうか。敷地設定は、他人の土地を自分の敷地にして建築確認申請を行う方法です。このとき、他人の土地をいかにも自分の持ち分のようにして確認申請を行うのか、それとも他人の土地の一部を買い上げて間口を広げるなどして再建築ができるようにするのか2つの方法が考えられます。

再建築ができない大きな理由の一つに、接道との関係が挙げられます。道路に設置している距離が2ｍ以上必要であり、この条件を満たしていない場合は建築許可が下りません。さらに、2ｍ隣接している道路は幅が4m（中心から2m）などの条件があるので、細い通路のような私道を数メートル歩いた先に家がある場合は、その私道の幅を2ｍ以上にするなど建築条件になります。ちなみに、建築確認申請は建築基準法に準拠している家になるのか、これを確認するための自治体での手続きであり、自治体の指定を受けた指定確認検査が建ぺい率や容積率、北側斜線規制や採光などの条件が満たされているのか調査を行います。

建築確認をせずに家を建ててしまうと、建築確認済証の交付が行われないので工事を始めることができません。 建築確認では、最初に家の設計図や書類などでの確認、設計上の問題の有無をチェックします。その上で許可を得た上で工事を着工する、施工後に担当者が図面と照合を行い図面通りに家が建設されているのか確認を行い問題がないと判断された場合に限り検査済み証が交付されて入居できる、このような流れで行われます。建築確認済証は住宅を建てるときに利用する住宅ローンの審査でも使用されますし、売却の際にも確認済証があると高値で取引ができるなどのメリットもあります。

敷地に隣接している道路が、法定道路（法律で認められている道路）の場合でも、間口の狭さから再建築が認められないケースもあります。例えば、旗竿地と呼ぶ特殊な形状をしている土地の場合、竿となる部分の幅が2ｍ未満のときには法定道路に隣接していなければならない距離を満たしていないので、そのままでは家を建築することはできないわけです。この場合、間口を2ｍ以上になるよう広げれば接道義務を果たせるため建築許可を得られます。このとき、隣接している家の土地を自分の土地として扱って間口を広げたことにする、このより建築確認申請を行うことは法律上可能といいます。

建築基準法の法律の中では、自分の名義で登記した土地にしか建物を建ててはならない、このような趣旨の条文の記載はないので借地および占有地でも建築することはできるといいます。仮に、無断占有の土地を建築確認申請の図面の中で自分の土地などのようにと主張した申請書になっているときでも、図面および書類に不備など問題がない場合は建築確認済書の交付が行われます。 建築確認申請は、建物の構造そのものが建築基準法に適合しているか否かを確認する、このような建築基準法に則った申請になるもので、間口の土地の所有者が誰なのか、適切な賃貸契約で登記されている土地であるのか、土地の所有に関する権利および適合性を確認するものではないので、敷地設定を使うことで建築不可物件は再建築を可能にして資産価値を高めることができるわけです。

敷地設定は、他人が所有している土地を自らの敷地として取り扱った上で建築確認申請を行う手法になるので、地権者の合意および賃借契約など土地の利用に係わる文書を作成したり提出する必要はありません。そのため、基本的には建築士および登記手続きなどを依頼する司法書士などに対して合意を得ることができるとき確認申請を行うことは可能です。しかし、後からトラブルが起きるなどのリスクがあることを覚えておかなければなりません。

敷地設定を行う際にしっかり守るべきポイント

他人の土地を勝手に確認申請で使う敷地設定は、司法書士や建築士などの関係者からの合意が得られれば良いといわれているけれども、勝手に土地を使われた地権者はそれを認めるのか、このように考えると認める人はいないなどのイメージが強めです。そもそも、敷地設定は合法なやり方になるのか疑問を持つ人も多いのではないでしょうか。 敷地設定で実際に起きたトラブルの一つに、無断の敷地設定で交付が行われた建築確認申請が取り消しになった事例があります。

これは、東京都の中で起きたトラブルになるのですが、住宅街の中で道路に接していない物件の所有者が、自宅の建て替えのときに建築基準法における接道義務を満たしていないため、敷地に接道している私道を自分の敷地の一部として設計図を作成しました。 この建築確認書類を受け取った自治体は、設計図面の内容には問題がないと判断して確認交付を行い工事が始まりました。工事途中で私道の所有者がこれに気が付いて事実確認を行った際に、無許可で自らの土地を他人が勝手に敷地の一部にして工事を進めていることが判明、持ち主は建築審査会に対して建築確認の取り消しを求める審査請求を行った、その結果自治体は確認を取り消したなどのトラブル事例が存在します。

確認申請を行う上で地権者の合意もしくは、賃貸契約など土地利用に関する文書を提出する必要がないことが記されているのですが、トラブル事例の中では地権者に合意を求めずに申請して工事を始めたことでトラブルが起きているわけですから、本来ならば地権者に対しての合意を求めることは筋であり、最低限のマナーといえます。仮に、書面上での土地の利用でも嫌がる地権者は存在するかもしれませんが、無断で利用して後からトラブルが起きるなどを考えると最初に理由を説明して納得して貰う、その上で敷地設定を使うなどが必要です。

このように、再建築不可物件で敷地設定を使う場合は土地所有者の同を得ることが基本です。しかし、再建築不可物件で私道を介して接道している土地などは敷地設定に利用することを拒むケースもゼロではありません。建て替えの計画を行う段階で合意を得るための相談を行うのではなく、入居もしくは相続などで再建築不可物件を入手した段階で相談をすることが大切です。なお、同意なく四季設定を行うと不動産侵奪罪として刑事罰を受けることになる、10年以下の懲役に処せられるケースもあるといいます。さらに、土地所有者の同意を得ずに設計図を作成すると未遂罪に問われてしまうこともあるなど同意を得ることがとても重要であることが分かるのではないでしょうか。