両親が亡くなり引き継ぐ者はたくさんあります。遺産相続で引き継ぐ者は現金や動産に加えて、不動産もあります。その不動産は様々な形態の物がありますが、その土地には古い家が建っているケースも見受けられます。相続で土地を引き継いだは良い物の、この不動産をどう有効活用するべきなのでしょうか。
これには様々な方法がありますが、立地条件によって取るべき最良の手段は違ってくることが多いのです。ここでは、引き継いだ土地に古家がある場合、それをどう有効活用していけば良いのかを考えてみます。相続問題は誰にでも降りかかる可能性がある問題なのです。
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古家付き土地とは、土地に築古の家が付いていることです。その建物は大概築50年やそれ以上経過した、大変古いものが多くあります。中には築100年を超えるような平屋住宅の場合もあるのです。地方都市では広大な土地を古家付きで相続するという例もあります。その場合には母屋と離れがあるような場合もあり、形態は様々です。 不動産売買サイトなどでも「古家つき土地」で売りに出されている物件が多々あります。
これは土地値で売っている場合がほとんどです。つまり建物の価値はすでになく、土地だけの値段で売っており、上物はおまけでついてくるといった感覚です。建物を建てるだけでも費用が掛かるのに、おまけで建物が付いてくるのは儲けもののように感じます。しかし、古家の場合には様々な瑕疵がある場合があるのです。 例えば、家が傾いている場合や、雨漏りしているような家もあります。最悪なのはシロアリにやられているような木造家屋もある事です。特にシロアリにやられているのであれば、厄介な物件になります。
古家が木造の場合には、シロアリの可能性があるので注意が必要です。古家付き土地を相続した場合でも、木造であれば住めるのかどうかは住んでみなければわかりません。家が傾いていたら住んでいて健康被害を及ぼすこともあります。そんな家であれば済むことも貸すことも出来ないでしょう。まずは相続したのであれば、どのような状態なのかを確認してみる事が大切です。
さて、このような古家付きの土地を相続したら、どうしたらよいのでしょうか。まず考えられるのが、その土地を人に貸すという方法があります。相続をしたらその土地の固定資産税の支払いが待っています。他にも相続税の支払いもあります。つまり現金が必要になるのです。手持ちの現金がない場合には、その土地を有効活用して人に貸して、家賃や地代収入を得ることが大切です。その収入から税金を支払うことが出来るからです。
古家が人に貸せるような状態ならば、ファミリー向け賃貸住宅として貸すほうがよいでしょう。その際にはもちろん修繕工事をしてから貸すことが大切です。そのまま貸す場合には、なかなか古家ですから借り手が見つからない可能性が高いです。特に水回りの修繕は徹底的に行いましょう。すると、借主が見つかりやすくなります。ですが、古家が修繕をしても人に貸せないような場合はどうしたらよいのでしょうか。
その場合には、建物を解体して駐車場などにするという方法もあります。駐車場であれば月極駐車場にするもよし、もしくは流行りのコインパーキングという方法もあります。月極であれば更地にして土地を均せばすぐに貸せます。コインパーキングの場合には、機械等の設置がありますので、初期投資費用が掛かります。 ですがこれらの例は、すべてその土地の立地が良い場合の例に当たります。立地が悪い土地であれば賃貸としては機能しません。
不動産は立地がとても大切です。それがよいのであれば、人に貸す方法があるのですが、もしも辺鄙な土地を相続した場合には、貸すのは難しいために売却という手段が残されています。 売却する場合には、前述のように古家付き土地として売却することになります。家の価値は減価償却期間をすでに過ぎているので、価値はほぼゼロです。しかし、土地の価値はありますので土地値で売りに出すことが出来ます。古家付き土地の状態で売りに出すメリットは、特に費用が掛からないという事です。売れればすぐに現金が入ります。
他にも、売れれば固定資産税の支払いから逃れることが出来るということもあります。特に立地の悪い土地で賃貸に出すことも出来ずに、固定資産税だけを支払い続けるのは苦痛です。そのような場合には古家付きで売ってしまえば、気持ちも楽になります。 逆に古家付きで売りに出すデメリットを考えてみましょう。古家付きの場合にはなかなか買い手がつかないことが考えられます。なぜならば古家付きの家を購入した人物が、その家をリフォームしたり、解体する費用を捻出しなければならないからです。詰まり買い手側の立場から考えてみると、その土地の購入費用に加えて、建物の解体費用や修繕費用まで掛かることになります。それが原因で購入を躊躇する人が出てくるかもしれません。古家付きで売りに出す場合には、立地が良ければ買い手もすぐに付くかもしれませんが、そうではない場合にはなかなか売れない可能性があるのです。
では、古家付きで売りに出す場合には、上記のようなメリットやデメリットがある事がわかりました。では、売主である自分がその古家を解体して売りに出した場合はどうでしょうか。この場合のメリットは、更地の状態で売るために、古家付きに比べて買い手が付きやすくなる可能性があるという事です。ただし、古家に利用価値がある場合には逆に解体して売りに出すことが、デメリットになる可能性もあります。
古家を有効活用できるのであれば、古家付きで売りに出したほうがよいでしょう。しかし瑕疵などがあるのであれば、更地にして売りに出したほうが買い手の費用を抑えることが出来ます。そうすれば買い手も付きやすくなるのです。 逆に更地で売却するデメリットは何でしょうか。更地にするという事は、建物の解体費用を売主が負担しなければならないという事です。古家が小さな建物であればよいのですが、地方都市の広大な土地に大きな家である場合には、解体費用もばかにならないくらい大きな金額になることがあるのです。
例えば、一般的な木造2階建て住宅の解体費用であれば、100万円から150万円くらいで済ますことが出来ます。しかし、広大な家であれば数百万円単位で掛かることもあるのです。特に重機が入れないような、狭い道を潜り抜けていくような場所に位置する建物であれば、解体を手作業に頼らざるを得ない場合があります。そうなると解体する人の人件費が多くかかります。重機を横付けして解体するのが理想ですが、長い階段を上った山の上にある場合や、狭い道で重機を横付けできないような立地である場合には、解体費用が小さな家であったとしても、割高になることを覚悟しておきましょう。
このように、更地で売却するにもメリットとデメリットの両方があるのです。辺鄙な土地の場合には更地にしたうえで、売却額を低く設定しても売れ残ってしまう事も多々あります。そのような場合には仲介ではなく、不動産買取業者に買取を依頼するという方法もあります。ですが、このような土地の場合には、買取であっても安い金額での買取になる可能性もあるのです。しかし、すぐに現金化したい場合や、すぐにこの土地を手放したい場合には、不動産買取にしたほうが手っ取り早いものです。
ほかにも広大な土地であれば、建物を解体したうえで、土地をいくつかに分筆して売る方法もあります。例えば1000坪の土地であれば、地方都市の土地で地価が安いとはいえ、購入をためらう人も多いでしょう。そのような土地を分筆して売りに出すことが出来ることもあります。もちろんすべてでできるわけではなく、うまくいかない場合もあります。そのような形で売りに出したいのであれば、専門家とよく相談の上、売りに出すようにしましょう。古家付きで売りに出すのがよい場合もあれば、更地にした状態で売りに出す方が得策な場合もあります。不動産は二つと同じものはないことを覚えておきましょう。
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