住宅ローン完済前に、別の家を買いたい・住みたいは可能？今の家の売却方法など

現在住宅を手にしている人がこれから住宅を購入する人の多くは、住宅ローンを利用するはずです。住宅ローンを利用する理由は言うまでもなく、その仕組みが非常に便利だからと言えるでしょう。

金利が安い事を考えれば、これを組まないとはありませんが、ただ住宅ローンで住宅を手に入れた後に別の家に住みたいと考える人がいます。すぐにそのようになる事は少ないですが、10年から20年も経過するとその場所が嫌になりもっと新しい所に興味が出始める人もいます。 この時問題になるのは、住宅ローンを完済する前に果たして新しい家を購入することができるかと言うことです。

家の売却代金でローンを完済できるかが鍵

住宅ローンがどれぐらいあるのかは分かりませんが、残額が多かった場合、基本的には家を売却するのは難しいといえます。ただ、絶対に売却ができないかと言えばそのような事はなく、住宅ローンの残額が残っている段階で売却することも可能でしょう。単純な話ですが、住宅ローンの残額よりも売却したときの家の値段の方が高ければ、問題なく売ることができると言っても良いかもしれません。

ただこの時問題になるのは、家の金額の方が高かった場合でも売却できないケースがあると言うことです。例えば、住宅ローンの残高が15,000,000円だった場合、住宅の価値を見積もったとして15,000,000円だったとした場合であれば、売却はできそうですが実は同じような金額の場合はまず無理と言われています。何故かと言えば、そもそもその金額と言うのは実際に売却したわけではなく、不動産会社が査定したときの金額になります。

その査定額通りに売却できるとは限りませんので、まず同じ位の金額だったら難しいでしょう。 難しい理由は、そもそも住宅を売却する場合にもお金がかかると言うことです。不動産会社に仲介してもらう場合であれば、不動産会社に仲介手数料を支払うなければいけません。一般的な仲介手数料としては、物件価格の3%ほどになります。例えば物件価格が20,000,000円ならば、不動産会社に600,000円ほどの支払いをしなければいけません。

それ以外にも、税金がかかることも忘れてはいけないでしょう。さらに、登記の抹消しなければならないことも頭に入れておかなければいけないです。抹消登記をする場合でも100,000円前後のお金がかかるため、結局諸費用だけで1,000,000円ぐらいはかかる計算になります。そうすると最低でも、ローンの残額に加え1,000,000円から2,000,000円以上高くなければいけません。実際に売却した時、住宅ローンが20,000,000円ならば23,000,000円から24,000,000円位の金額を手に入れることができれば、住宅ローンの残額があったとしても売却できる可能性を高めることです。

後は、どの程度持ち金を持っているかで決まるといっても言い過ぎではありません。持ち金がある場合、はい程度余裕があるわけですがそれでも新しい家を購入することを考えると、やはりそれなりのお金を持っていなければ厳しい状態になることが理解できます。

ローン完済できない場合の選択肢

住宅ローンを組む場合には、必ず審査が存在します。金融機関がお金を貸してくれるわけですが、金融機関も返済できそうにない人にわざわざお金を貸す事はありません。逆に言えば、住宅ローンの審査に通ったと言う事は、金融機関がこの人ならばお金を貸してもおそらく返済してくれるだろうと感じた理由が何かあるはずです。それはその人の将来性や収入かもしれませんし、借り入れ金額が少なかったことかもしれません。

いずれにしても銀行としては、返済できる可能性がありそうだから審査に通したわけです。ただ現実には銀行からお墨付きをもらったわけではありません。おそらくこの人は返済できるに違いないと感じたため、審査に投資だといえます。 実際に審査にどうしても返済できない人というのは存在しており、ローンを組んでいる人のうち2%ほどが結局自己破産等をしている傾向があるわけです。100人のうち2人位は自己破産をしていると言うことが、多い数字なのかそうでないのか分かりませんが、実際に審査に遠くの将来の事は分かりませんので予想不可能なことが起こり、そこから返済ができなくなります。

もし何らかの理由で、住宅ローンが完済できない場合新しい住宅を手に入れることができるか問題になりますが、かなり厳しいと考えた方が良いです。完済できていないと言う事は、その人の治療が下がっている可能性があります。また離婚等が理由により、当初は夫婦2人で返済する予定だったのに、離婚をした結果片方しか返済する能力がない食っているためローンの返済が不可能にしまう場合もあります。 この場合には、またどこかからお金の借り入れをするか、住宅購入をそもそも諦めるといった選択しかないでしょう。 ローンを完済ができなければ、任意売却する方法もあります。

この大直方法は、はっきり言えば最後の手段と言っても良いかもしれません。少なくとも競売がされることが条件になることが多くなります。将来的に競売に出されることが前提となっている場合最低の場面では3ヶ月以上の滞納がある事を意味しています。そのような状態の中で、任意売却が成功するかと言えばなかなか厳しいですが、それでも住宅の価値があれば成功する可能性もあるわけです。 この段階に至ると、すでに自分の家が処分されるか人様のものになってしまい、もはや手をつけることができません。そのため、自分の家が完全になくなると想定して行う必要があります。

買い替え時の住宅ローン、審査基準

住宅を買い換える場合、新たに住宅ローンを組むことができるか問題になりますが、当然この曲の審査があります。一般的な審査としてはまず年齢の問題や現在どれぐらい収入があるかといったことを気にするでしょう。年齢を絶対条件になりますので、これをはずしてはいけません。例えば75歳の人が住宅ローンを組むことができるかと言う話をできないと言えるでしょう。なぜなら、基本的にその人には収入がないからです。

仮に収入があって籠を組むことができたとしても、かなり短い期間になります。その結果、借り入れ金額もほんのわずかになるはずです。もはやそれぐらいの金額ならば、住宅ローンとは言えないかもしれません。 年齢以外には収入が関係あるだけですが、この部分は非常に大きな部分と言っても差し支えありません。基本的にその人の年収の8倍位のお金を借り入れすることができますが、この点も金融機関によってケースバイケースです。6倍程度と言うところもあれば8倍以上になるようなところもあり、実際に審査を通してみないとわからないでしょう。ただし、メガバンクほど厳しくなると考えて間違いありません。 立場が会社員であってもパートやアルバイトであっても、それほど大きな違いがないと言われています。

ただメガバンクに関しては、大手企業に就職していなければ、どれだけ収入があったとしても借り入れは難しくなります。もし、中小企業やパートやアルバイトであれば、地方銀行などを頼りにしてみるのが良いかもしれません。アルバイトやパートあるいは派遣社員で住宅を手に入れるならば、フラット35が利用できます。このフラット35と言うのは、金利が固定されているため変動金利に比べると、金利の支払い幅が大きくなり余計にお金を返済しなければならなくなると考えておくべきです。 それ以外に大事なのは、他に借入金がないかと言うことです。

この借入金に関してはかなり厳しく審査する金融機関が多くなります。例えば、他に1,000,000円ほどの返済が滞っている場合やまだ返済が終わっていない場合には、かなり審査が厳しくなりますので注意しましょう。ちなみにいちど不採用になってしまった場合には、1年ぐらい経過してからもう一度審査をしなおしましょう。おそらく半年以内であれば、同じような結果になりますので1年以上経過してからもう一度審査をしてもらうべきです。

もし現在前の住宅ローンの残額が残っている場合、ほぼ借り入れは不可と考えているです。やはり、外から鍵をしていると言う事は、新しく金融機関と取引をする場合まず返済できないことが理解できます。そもそも、二箇所に対して返済すると言う事は多重債務者であることを意味しています。消費者金融ならば多重債務よくわかるかもしれませんが、住宅ローンでの多重債務と言うのはあまり考えにくいでしょう。はっきり言えば、50,000円でも残額が残っていれば1,000,000円分位の借り入れ金額が減少していくわけです。