抵当権付きの物件を売りたい！売却価格や取引時の注意点は？

抵当権が設定されている不動産は、持ち主の判断だけで売ることはできません。この抵当権は、住宅ローンを借入するときの担保に相当するもので、住宅ローンを利用している人が返済することができなくなった際に競売にかけることができる権利そのものを指します。

ただ、抵当権が付いている不動産は金融機関と交渉を行うことで売却することができます。ここでは、抵当権が設定されている、いわゆる住宅ローンが残っている場合の不動産売却について解説しています。売るときには色々なポイントなどもありますが、売却価格および取引の際の注意点など解説することにしましょう。

抵当権付きの不動産は売れない

住宅ローンは返済期限が決められていますが、金融機関側はその期限内に利息と元金を含めて全額返済を行うことを約束して融資を行います。住宅ローンは30～35年など長期間の貸し出しになるため、融資を行ったときと状況が変化して返済ができなくなるリスクもゼロとはいい切れません。高額な融資になるので、返済ができなくなって債務の回収が困難になると貸し出した側も大損してしまうことになる、連帯保証人などを立てて融資を行っているけれども担保の意味で抵当権を設定するのが一般的です。

抵当権は、金融機関側における所有権のようなものです。住宅ローンを利用してマイホームを購入したとき、最初から所有権を持つのは自分たちのイメージになりがちですが、実際には融資を行っている金融機関が所有者になっています。そのため、持ち主の判断だけで勝手に売却することはできない仕組みになっているわけです。仮に、マイホームを売るとなったときローン返済が終わっている場合であれば自己判断だけで仲介業者を利用して売ることはできますが、抵当権がある間は金融機関に相談することが基本です。

抵当権付きの土地などの不動産を相続したときは、直ぐに売却ができないので住宅ローンの返済をしなければならなくなる、固定資産税も納めなければならないなど良いことがない、このように考える人も多いといえます。そもそも抵当権が付いているのか否かの確認方法はどのように行うべきか、これを知っておくこととも重要です。住宅ローンの返済中は抵当権が設定されているので確認方法はローン返済の有無になるわけですが、これは登記簿謄本を参照することで確認が可能です。

登記簿謄本は地方自治体の法務局で入手が可能で、抵当権は権利部（乙区）と呼ぶ項目の中に記されています。自ら調べる方法もありますが、不動産所有者以外でも登記簿の閲覧は可能です。 抵当権が設定されている不動産を売却するときには、金融機関に交渉を行った上で抹消手続きを行うことで実現するため、最初に登記簿謄本での抵当権の設定の有無確認、不動産業者を通じて金融機関との交渉を行い抹消手続きなどの流れになります。マイホームを１つの不動産のように考える人は多けれども土地と建物といった2つで構成されており、抵当権はそれぞれ設定されているのが特徴です。築年数や購入側のニーズなどにより建物を解体して更地の土地物件で売却することもあるので、それぞれの確認を怠らないようにしましょう。

不動産売却時に行う抵当権抹消の手続き方法とは

抵当権の抹消は、売買契約の中で不動産の売却代金が確定した後に行われるのが一般的です。抵当権の外し方には、売却代金と住宅ローンの残債額いずれか大きいなどで2つの分類が行われることになります。ローン残債よりも不動産の売却代金の方が大きいときは（売却代金＞ローン残債）、売却代金を使ってローン残債を完済できます。逆にローン残債の方が売却代金より大きいときは（売却代金＜ローン残債）、売却代金と手持ちのお金を合算して残債を完済します。

このとき、住み替えなどの場合は新しい住宅ローンを利用することも可能です。 話の流れを見ると、抵当権の抹消は売却代金のウェイトが非常に大きいことが理解できるのではないでしょうか。住宅ローンの残債がどのくらい残っているのか、これも重要なポイントになりますが不動産の売却代金が占める割合が非常に大きくなるので、抵当権抹消を安全に行うためにも高額で売却することが重要です。 なお、抵当権の抹消手続きは物件の引き渡しおよび売却代金が入るタイミングで実行されることになりますが、このとき様々な書類を提出することになります。

具体的には、権利証・登記原因証明書および委任状（司法書士に依頼します）印鑑証明書（発行から3か月以内のもの）・固定資産税等評価証明書などがあり、他にも住民票が必要になることもあるので事前に確認すると同時に必要なときは印鑑証明書を交付して貰う際にまとめて行えば役所に出向く手間を省けます。

抹消手続きは、不動産を引き渡して売却代金を取得すると同時に行われますが、この段階で手続きが完了しないと契約は打ち切りとなり、売り主側は賠償請求が行われるといいます。そのため、売買契約で売却価格が確定した段階から引き渡しまでの約1か月半の中で支払いができるよう計画を立てることが大切です。

また、抹消手続きにかかる費用には何があるのか、これについても把握することが重要です。末梢にかかる費用は登録免許税や司法書士への報酬（15,000円前後）、いずれも現金の支払いです。登録免除税は、不動産1につき1,000円が相場といわれているのですが、これは建物と土地を分けて考えるための表現方法です。一戸建て住宅などの場合は建物と土地で一つの不動産になるため、抵当権の抹消手続きのかかる登記費用は1,000円×2＋15,000円（司法書士への報酬）＝17,000円を目安に準備しておくと良いでしょう。