共有名義の不動産を売りたいけど、売却の手順は？そもそも売却できる？

共有名義の不動産を保有しているけれど、使用しないから売却したいと考えている人は少なくありません。共有名義の場合売る時にトラブルが発生するなど聞いているため、売れないと感じている人は少なくありません。あまり知られていないことですが、そもそも共有名義の不動産は売ることができるのでしょうか。

売却の可否をはじめ、売却するための具体的な方法、具体的な売却手順の流れ、必要となる書類などについて紹介します。理解しておくことで満足できる形で売却を可能とするため、これから売却を検討しているならぜひ覚えておくと安心です。

共有名義不動産を売却するには

共有名義不動産とは、一つの不動産を複数の人で所有することです。名義人それぞれが共有配分といわれる割合に基づいて所有することになります。持分割合と呼び、誰が何分の一所有しているのか数値化されていることが多いです。例を挙げるなら、夫婦で分譲マンションを購入した場合や、遺産相続により3人の子供が1つの土地を所有するような状態といえます。それぞれの持ち分に対して所有権を主張することが可能で、共有者それぞれが不動産の修復及び所有権のない第三者に占有されたときに明け渡し請求できるのが特徴です。所有権のある人たちが過半数賛成していると、不動産を第三者に貸し出す管理行為を行うことができます。また、所有権のある人が賛成すれば物件のリフォームを行うことも可能です。

基本的に売却や不動産物件内にある建物の解体などは、共有者全員の賛成がなければ不可能となっています。しかし、共有名義不動産を自分の分だけでも売却したいと考えている場合、売却自体は可能です。ただし、物件の一部分だけを売却する形となるため、物件全体の売却よりもはるかに割安な価格で買い叩かれます。また、買い取ってくれる業者は多くないため、インターネットなどを活用して信頼性の高い業者を探すことが重要です。

他の共有者に持分を買い取ってもらう方法が一番スムーズに売却できる方法となっています・なかでも共有者の一人が物件を利用している場合にはその人に売ったほうがメリットが大きくなるため、その人へ話を持ち掛けたほうが効率がいいです。話し合いの時には2人間だけで話し合うとトラブルになる可能性があるため、法律や不動産に詳しい専門家に立ち会ってもらい、契約をすることが重要となります。 これ以外にも持ち分割合に基づいて分筆することも選択肢の一つです。

分筆とは不動産物件を1人ずつに分けて単独名義にすることを指します。マンションなどは難しいですが、土地などの場合は1つの土地を人数分に分けて不動産登記をすることは可能です。所有権移転登記や測量を専門家に依頼するためある程度の費用が必要となりますが、分筆することで不動産物件をスムーズに売却することができます。 共有者のほとんどが売却を希望しているのにかかわらず、1人だけが反対している場合はリースバックを利用するのもありです。不動産業者に物件売却を行い、改めてその1人だけと賃貸契約を結ぶ形となります。この方法の場合は他の人たちは得をしますが、住んでいる1人はあまり得とはならない可能性があるため、トラブルにならないようよく話し合って契約を済ませることが重要といえます。

共有名義不動産の売却時に必要な書類

共有名義不動産を自分の分だけ売却するときに必要な書類は、不動産の権利書・身分証明書と住民票・印鑑及び3か月以内に発行した印鑑登録証明書となっています。不動産の種類が土地の場合には、土地測量図や境界確認書も揃っていなければなりません。 一般的にその土地の所有者であることを証明するのが権利書ですが、平成17年以降に取得した共有名義不動産であれば、権利書の代わりに登記識別情報が発行されているため、問題ないです。

権利書とほぼ同じ役割を果たすものとなるため、不動産の持ち分を売却する場合は必ず持参してください。もし権利書や登記識別情報がない場合は、書類の再発行を受け付けていないため司法書士や弁護士に書類を作成してもらうことが必要です。5万円から10万円程度の出費となるため、理解して依頼することで土地売却に必要な書類をそろえることができます。 土地測量図や境界確認書がない場合、業者に依頼して測量や土地境界線の確認をしなければなりません。

測量は土地家屋調査士へ依頼して行うことになりますが、1ヶ月から2ヶ月ほどの機関が必要となるため売る手続きをする数か月前に余裕を持って依頼することが、スムーズな売却につながります。自分の分だけ売却するときには自分自身の身分証明書と3か月以内に発行した住民票と、印鑑証明書及び実印を持参することが必要です。

共有名義不動産をすべての所有者の合意を得て行う場合には、1人分ではなくすべての共有している人の分、権利書あるいは登記識別情報・身分証明書と住民票・印鑑及び印鑑登録証明書・土地測量図・境界確認書が必要となります。なお、売却の手続きを他の共有者たちが立ち会うことができない場合は、手続きをする人に任せることを明らかにするため、委任状を用意しなければなりません。委任状は委任する内容を書くだけではなく、それぞれの実印を捺印し、実印及び印鑑登録証明書を添付して提出することが必要です。

共有名義不動産の売却の流れ

共有名義不動産を売却するときには、まず誰が所有権を持っているのかよく確認してください。共有名義不動産の場合、相続に相続を重ねて誰が所有権を保有しているのか、よくわからない場所もあるからです。所有権のある人全員の同意がなければ売却できないうえに、所有権のある人が代表者に売却する選択肢を取らないとは限らないといえます。

そのため、所有権のある人全員が判明したら、売却方法を話し合うことが重要です。この時に注意したいのは第三者を入れることといえます。特に弁護士を間に入れて話し合っておくことで、トラブルを最大限回避して納得できる形で話し合うことができるでしょう。売却をする場合、代表者にすべて自分たちの持ち分を売却する方法と、自分たちで分筆して持分を単独名義にして売る方法、不動産物件を全員で不動産会社をはじめとした第三者へ売る方法にするのか、よく話し合うことです。

なお、所有権のある人の中から代表者を決め、弁護士と相談したうえで話し合いの場を設けることでスムーズに売却をすることができます。そのため、代表者を決めるためにある程度所有権のある人同士で話し合うことも大切です。オンラインでも構わないので、全員の顔を見て話し合いができるようにすることが重要といえます。

弁護士を間に挟み、売却方法と売却時に必要となる諸経費の支払いの割合を決めるべきです。不動産業者に依頼して売却する場合、仲介の場合は仲介手数料・印紙税・登録免許税・譲渡所得税・抵当権抹消費・測量費などを支払わなければなりません。一般的には不動産の持分割合を参考に負担額を決めています。最低売却額を相談のうえで決めたら不動産会社に連絡し、売却の手続きを済ませましょう。 不動産物件が売れたら、それぞれが確定申告を行わなければなりません。確定申告をする場合、売却した不動産が居住用物件だった場合は譲渡所得税から控除を利用できる可能性もあるため、よく確認してください。