離婚時に住宅ローンが残っている際の対処法としては、どちらか一方がそのまま住む、住宅ローンを借り換えするといった方法が挙げられますが、売却するのもひとつの手です。
しかし、オーバーローンとなっている場合は任意売却を検討しなければなりません。任意売却では、債権者の同意を得た上で不動産を売却し、ローンの返済に充てることができますが、離婚時に任意売却を選択することにはメリットもあればデメリットもあります。ここでは、離婚時に任意売却を選択するメリット・デメリットとともに、実際に任意売却を行う際の注意点を解説していきます。
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離婚をする際に、財産分与のために自宅を売却するケースは多々ありますが、住宅ローンが残っている場合はローン残高を完済しなければ売却することはできません。中にはローン残高を返済できる資金がないという方も多いかと思いますが、このような場合の選択肢のひとつとなるのが任意売却です。
任意売却とは、住宅ローンが残っている物件でも、債権者である金融機関の同意を得た上で不動産を売却することを指します。ただし、住宅ローンが残っていても、売却金額と自己資金でローンの残債を完済できる場合は一般的な不動産売却と同じように売却できます。任意売却を選択しなければならないのは、住宅ローンの残債があり、かつ売却金額と自己資金で完済できないケースです。このような売却金額と自己資金で住宅ローンの残債を賄えない状態のことをオーバーローンと言いますが、特に自宅が夫婦共同名義や夫婦連帯債務・連帯保証になっているケースでは早めに任意売却を検討することをおすすめします。
夫婦共同名義や夫婦連帯債務・連帯保証になった自宅をそのままの状態で放置すると、離婚成立後であってもローンの返済が滞ると元妻・元夫に支払いが請求される可能性があります。夫婦共同名義や夫婦連帯債務・連帯保証を解消するためにはローンを返済する必要があるので、離婚時にオーバーローンの状態になっている場合は任意売却を検討しましょう。
なお、住宅ローンの残債が売却金額を下回っている状態のことをアンダーローンと言うのですが、オーバーローンであっても離婚後もアンダーローンになるまで二人で返済を続けていくという場合は任意売却を選択する必要はありません。住宅の資産価値は基本的に時間経過とともに下がっていきますが、戸建て住宅においては資産価値に土地も含まれるため、どれだけ時間が経過しても価値がゼロになることはありません。一方で、住宅ローンは返済を続けていれば残債は減っていくので、時間をかければオーバーローンの状態は必ず解消されます。したがって、アンダーローンになるまでは二人で返済していくという合意があれば、無理に任意売却を行う必要はありません。
住宅ローンが残った状態で離婚する場合、離婚後にローンの支払いが難しくなるケースは多々ありますが、住宅ローンを返済できない状態が続いた物件は、最終的に金融機関によって競売にかけられてしまいます。任意売却や競売後に残ったローンはその後も返済を続けていく必要がありますが、任意売却は競売よりも高値で売却しやすいというメリットがあります。
任意売却は通常の不動産売却と同じような流れで進むため、一般的には競売よりも高く売れるケースが大半です。どの程度の金額差になるかは様々な条件で変動しますが、競売での売却価格は市場価格の8割程度に留まるとされています。より高く売却できれば、離婚後に支払うローン残高を減らせるので、競売になる前に任意売却を実行すべきです。 プライバシーが守られるのもメリットのひとつです。競売の場合、裁判所の職員が調査のために自宅に来るため、何らかのきっかけで近隣住民に自宅が競売にかけられたことを知られる可能性があります。
経済的に困窮していることが周囲に知られた場合、離婚後に周辺エリアに住みづらくなることもありますが、任意売却は金融機関との交渉があるという点以外は通常の不動産売却とほとんど同じ流れで進みます。そのため、経済的に困窮していることが周囲に知られるリスクはほとんどありません。 スケジュールや費用の面で融通が利くというメリットもあります。競売の場合、買主が決まったら撤去しなければならないため、自身で撤去時期を決めることができません。一方で、任意売却の場合は金融機関や買主との交渉次第では撤去時期を調整することができます。
また、競売の場合は不動産会社に支払う仲介手数料などの諸費用を用意しなければなりませんが、任意売却の場合は売却金額の中から諸費用を賄うことが可能です。 以上が任意売却の主なメリットとなりますが、離婚時に任意売却を選択することにはデメリットも存在します。まず挙げられるのは、手間がかかることです。任意売却を実行するためには、住宅ローンの借入先である金融機関に同意を得るための交渉を行う必要があるとともに、買主を探してもらう不動産会社への手続きも行わなければなりません。様々な方面との交渉や手続きに手間がかかるのはデメリットと言えるでしょう。
なお、金融機関との交渉は専門的な知識が必要なので、任意売却を希望する際は任意売却専門会社に依頼するのが一般的です。 個人の信用情報に傷がつくのもデメリットのひとつです。基本的に、金融機関はローンの返済が滞っている状態でなければ任意売却には応じてくれません。しかし、住宅ローンの延滞が繰り返されると信用情報に「住宅ローンを滞納した」という記録が残ってしまいます。これが所謂ブラックリストに載るという状態ですが、一度信用情報に記録されると通常は7年間はそのデータが残り続けます。信用情報機関には、大きく銀行系、信販・クレジット系、消費者金融系の3種類があるのですが、信用情報は全ての期間で共有されているので、住宅ローンを滞納したという情報が記録されると一定期間はクレジットカードを作ったりローンを組んだりできなくなるので注意が必要です。
また、売却後の残債を返済していかなければならないというデメリットもあります。任意売却はオーバーローンの際に選択する売却方法なので、売却後に残ったローンは返済していかなければなりません。夫婦共同名義や夫婦連帯債務・連帯保証はローンを完済しない限り解消されないので、これらの金融上の関係は任意売却を行ってもすぐには解消されないことになります。
ただし、任意売却後の残債は金融機関との交渉によって圧縮できる可能性があるので、完済までの期間を縮めることは可能です。 必ずしも売却できるとは限らないのもデメリットと言えます。任意売却は基本的には通常の不動産売却と同じ流れで進むため、物件の条件が悪いなどの理由から買い手が中々見つからない可能性があります。任意売却を選択しても、売買が成立しなければ競売にかけられてしまうので注意が必要です。
上記の通り、離婚時に任意売却を選択することにはメリットもあればデメリットもありますが、任意売却を行うことを決断した場合は早めに手続きを進めることをおすすめします。離婚をすると、ほとんどのケースで二人で話し合う機会が少なくなります。しかし、任意売却では売りに出す際の価格や撤去する時期などを二人で相談しながら決めなければなりません。
そのため、比較的二人で相談がしやすい離婚前から手続きを始めると良いでしょう。 任意売却には期限があることを理解しておくことも大切です。住宅ローンの滞納が続いた場合、金融機関は競売の準備を進めます。競売を防ぐためには、入札日の前日までに売却を完了させる必要があるので、任意売却に向けた準備は可能な限り早めに行うことが大切です。
なお、住宅ローンの滞納から競売にかけられるまでの期間は、一般的には10～12ヶ月ほどとされています。ただし、滞納から6ヶ月程度で競売にかけられたというケースもあるので、任意売却における売却活動は短期間になる可能性が高いです。 また、住宅ローンを組んでから日が浅い場合は金融機関からの同意が得られない可能性が高いです。
一般的にはローンを組んでから3年以内の場合に任意売却を行おうとしても、金融機関からは詐欺であると疑われて合意が得られないことが多いとされています。 任意売却を行う際は悪徳業者の存在にも注意しましょう。任意売却は基本的に経済的に困窮している方が行うものですが、その弱みにつけこむ悪徳な業者も一定数存在します。
悪徳業者の中には着手金をだまし取ろうとする業者も存在しますが、任意売却には着手金などは一切かかりません。上記の通り、任意売却には期限があるので手続きを焦りがちですが、詐欺に注意しながら信頼できる任意売却専門会社を探すことが大切です。信頼できる任意売却専門会社であれば、短期間でも売却できる可能性があるので、業者選びは慎重に行いましょう。
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