持ち家や土地が競売になる、これはどういった状態で何故競売になるのか、任意売却との違いは誰もが気になるところです。気がついたら競売になっていたという状況を避ける意味でも、持ち家や土地が競売になる意味を理解することが大切です。
競売にはデメリットがありますし、持ち家や土地を手放さなければいけない状況にもなり得るので、理解の重要性は高いといえます。いずれにせよ、任意売却とはイメージが似ていることから混同して考えられることもありますが、違いについてしっかり把握することも大事ですし、知らなかったは通じないので注意です。
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持ち家や土地が競売になる、これは住宅ローンが支払えない状況になった場合に、ローンの借入先の金融機関などが代金を回収する為に、持ち家や土地を売ることを指します。勿論、金融機関が勝手に債務者の持ち家や土地を売却することはできないので、最終手段として裁判所に許可を得て競売に踏み切る流れとなります。
金融機関が裁判所に許可してもらい不動産を売却できるのは、住宅ローンを契約する際に、いわゆる抵当権が設定されるからです。抵当権が設定された不動産は、ローンの返済が滞ったり完済が難しくなった時に、不動産を売却してローンの残債が回収できるようになっているわけです。
回収リスクのある住宅ローンを提供する金融機関の立場で考えてみれば当然ですし、競売によって残りの代金を回収することが認められているのも頷けます。ちなみに土地と建物のうち、土地にのみ債務があってローンの返済が滞るようなケースでも、一括競売の形で建物も含めて競売に掛けられるので気をつけたいものです。
一括競売は、所有者が土地と建物に分かれて権利関係がややこしくなるのを防ぐ為に行われるわけですが、これも競売のデメリットの1つだといえそうです。競売のデメリットには、売値が普通に売却活動をして売るのと比べて、安い価格で売れてしまう傾向が挙げられます。早く売却してローンの残債に充てることを目的としているので、どうしても安く売ることになってしまいます。それと、売却が実現すれば当然のことながら、債務者は退去しなければいけなくなります。
売却活動の手間なく持ち家や土地を売ることができるのはメリットだと考えられますが、それをしないということはつまり、売値が安くなっても仕方がないことを意味します。いつまでに売れるかといった期限を気にせずに済むのはメリットですが、それは競売のデメリットに比べれば些細です。やはり、実際の価値よりも安く売れてしまうこと、最後は退去せざるを得なくなるのが競売のデメリットです。
競売のデメリットを回避するには、競売に持ち家や土地が掛けられてしまう状況そのものを回避する必要があります。結局のところ、本来は手放す必要のない不動産を手放さざるを得ない状況が発生するのには、相応の理由や経緯があるはずです。時間的な猶予や避ける手段があっても、手をこまねいていれば競売に掛けられてしまうことになります。持ち家や土地を手放したくないのであれば、ローンを滞りなく完済に向けてしっかり返済を続けることが重要だと分かります。
公売や任意売却との違いは、競売が主に金融機関が債権者なのに対し、公売は国税局や地方自治体が債権者にあたることです。不動産を差し押さえて売却する意味では公売も競売も似ていますが、公売は税を徴収する手段として用いられるのが決定的な違いです。その為、管轄は裁判所ではなく国や地方自治体となります。
競売は金融機関がローンの残債を回収することを目的としているので、公売とは目的からして違います。任意売却は債権者が一方的に不動産を売却するのではなく、債務者と協議して両者が納得した上で進められる売却です。実は任意売却は普通の不動産売却とそれほど大きくは違わないです。
競売は手続きに裁判所を挟むので、その売却は強制的ですし柔軟に不動産を売るのは難しいです。任意売却は売却活動の自由度が高く、普通に売るのとあまり変わらない価格で持ち家や土地を売ることができます。債権者はより多くの代金が回収可能ですし、債務者はローンの残債を大幅に減らせるので、双方にメリットがあることが理解できます。
競売は、債務者が売却活動の手間を掛けずに不動産が売れるのがメリットで、任意売却は手間が掛かるものの高く売れるのがメリットです。つまり両者のメリットとデメリットは相反する関係で、競売にとってのデメリットは任意売却だとメリットになるわけです。任意売却は競売よりも高く売れる可能性、引越しのタイミングや費用の融通が利くといったメリットもあります。
持ち家や土地といった不動産の競売はいきなり始まるわけではなく、段階と流れというものがあります。そもそも競売はローンの滞納が原因ですから、滞納が起こらなければ競売に掛けられることもないです。競売が発生する可能性が一気に高まるのは、住宅ローンの滞納が数ヶ月に及んだ場合です。滞りなく返済できていれば、毎月分割でローンを返済する権利を保てますが、滞納が長引くとその権利がなくなります。
分割払いができなくなると、金融機関は債務者に残債の一括返済を求めます。任意売却が可能なのはこの段階までで、早く任意売却を決めて売却活動を始めないと、競売に掛けられる可能性が高くなります。任意売却を選択せず、住宅ローンの滞納が続く場合は、保証会社が債務者に代わり金融機関に残債を支払います。専門的には代位弁済といいますが、代位弁済が発生すると今度は保証会社が債務者に残債の返済を求めるようになるわけです。
金融機関から保証会社に変わっても、ローン残債の一括返済が求められることは変わらないです。保証会社がローンを回収できないと判断すると、競売の申し立てが行われて裁判所に判断が委ねられます。裁判所が競売を認めると、債務者のもとに競売開始決定の通知が送られます。競売開始決定の通知が債務者の手元に届いたら、競売対象の持ち家や土地が現況調査に掛けられます。現況調査は評価書を作成する為のもので、作成された書類は裁判所に提出です。
現況調査報告書や評価書、物件明細書といった書類が揃うと、債務者に対して期間入札の通知が送付されます。この期間入札の通知には、入札開始や開札期日といった競売に関する情報が記載されます。公告日を迎えると、物件は不動産競売物件情報サイトに記載されて閲覧可能になります。書類に関する情報も記載されますし、裁判所で閲覧ができるようになるわけです。競売はオークションなので、入札によって最終的な落札者や価格が決まります。
入札が認められるのは競売の期間中のみで、入札希望者は期間中に金額を決めて保証金を入金することになります。保証金は物件によって金額が異なりますが、売却基準価額の10分の2以上というのは原則で決まっています。この保証金は買受申出補償額といって、裁判所に振り込むことが必要です。入札者は入金の後に、入札書や陳述書、振込証明書といった書類を揃えて裁判所に持参するか提出します。開札期日になると開札が始まりますが、入札で一番高い価格をつけた人が落札者となります。落札者は最高価買受申出人といい、入札しても残念ながら落札できなかった人達には保証金が返金されます。
落札者が決まったら、審査を経て不動産の購入が認められることになります。この時点で競売に掛けられた持ち家、あるいは土地は売却が決定です。滞納から競売までの期間は4～6ヶ月が目安で、裁判所から競売開始決定通知が届いたら4ヶ月ほどで不動産の売却となります。
これら一連の流れを売却許可決定といって、売却の決定日も含めてスケジュールが決められ実行されます。競売に掛けられた不動産を落札した人は、入札価額から保証金を差し引いた分を裁判所に支払います。支払いには期日がありますし、一括で払い込む必要があるので分割はできないです。
期日までに代金の納付がなければ、落札者は不動産を購入することができず、しかも保証金の返還もされないことになります。無事に代金の全額が支払われた後は、所有権が落札者の元に移ります。移転登記で正式に不動産の所有者が変わることになります。登記の際には登録免許税が発生しますが、これは落札者が負担します。手続きなどの問題がなければ物件の引き渡しとなり、競売による売却が完了します。
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