不動産情報サイトの中で相場より明らかに安い一戸建てを目にして購入を検討していたら、実は「再建築不可物件」だった。あるいは、親族が所有している物件を相続したら「再建築不可物件」だった。このようなケースは近年少なくありません。再建築不可物件はどのような背景で存在しているのか、どのように利活用・再生すれば良いのかをこの記事でご紹介いたします。
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「再建築不可」とは、今その土地上にある建物を一度壊してしまうと、将来的に建て替えができない物件です。なぜ建て替えができないかと言えば、その理由は該当の建物が立つ土地が、現行の建築基準法では建物を建ててはいけない土地に法律上あとあと定義されたから、などが大半の理由です。
上記の一例を挙げますと接道といわれる道路と敷地が接している部分の幅が2メートル未満の土地は現在の法律では建物を建てることができなくなりました。
これは建築基準法第43条に定められている接道義務を満たしていないためで、道路に接していなければ、例え火災が起こった場合に消防車が駆けつけても、十分な消火活動が行えないなど安全面で課題があると考えられたからです。
だんだんと都市化が進むにつれて、建築基準法の見直しが行われていきました。その際に、それら新基準の制定前に建てられたときはルールに適していたけれど、現在の法律では安全面等の配慮から建物を建てられない土地となってしまった建物が、再建築不可物件となってしまったわけです。
再建築不可物件の場合、建物が老朽化した際に一度取り壊して、新しくその土地上に建物を作ることができません。増築も基本的には認められていません。再建築不可物件が古くなってしまって老朽化してしまった場合、できることはリフォームのみです。こういった制限がある土地の為、再建築不可物件が相場より安く販売されているというところに繋がるわけです。
多くの再建築不可物件の理由は、上記に挙げた接道義務となります。法律では、「建築物の敷地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接しなければならない」と定めていて、これを接道義務といいます。
その他にも災害危険区域として自治体が建築を制限を出したり、区画整理地に選ばれたりしたなどの理由で再建築不可となる可能性があります。単純に違法建築物だから再建築不可となっている場合もあり、再建築不可物件とされる理由は多種多様な理由があります。
再建築不可物件ですが、日本にどのくらい存在するのでしょうか？総務省による住宅・土地統計調査では敷地に接している道路の幅員について公表しています。再建築不可の対象が都市計画区域であることを念頭に、東京23区のケースを見てみましょう。
東京は全域が接道義務のある都市計画区域（市街化区域と市街化調整区域並びに非線引都市計画区域）となっているため、全住居（専用住居と併用住居の合計）の約９％にあたる約25万戸は再建築不可の可能性が高いことになります。
また同調査における大阪市の数は住宅総戸数1,379,600戸に対し、敷地が道路に接していないのは14,400戸（約1.0%）、幅員2ｍ未満の道路に接している住戸は59,600戸（約4.3%）存在しており、5%程度は再建築不可物件となる可能性が高い立地の住戸が存在している調査結果が出ています。
これらの内、どの程度市場に流通しているかは定かではありませんが、都市圏や地方中枢都市では上記の調査結果から再建築不可を見かけるケースが多くある事が想像できます。
再建築不可物件は、現在の法律で定められた交通上・安全上・防火上・衛生上の基準を満たしていない為、国から再建築を許可されていないという事がわかりました。ですので、この部分を再度クリアできれば再建築可能にできる可能性があります。
その手段として存在するのが、「道路の位置指定を申請する」「隣接地を借地・購入して接道義務を果たす」「43条但し書き申請する」の3つです
再建築不可物件の大半は実は接道義務を満たさないものがほとんどです。接道義務を満たすためには、建築基準法上の道路（幅員4m以上）に2m以上接していなくてはなりません。
この建築基準法上の「道路」の中には、特定行政庁から「道路として認める」と指定を受ける「位置指定道路」があります。接道が2m以下であっても、所有する土地を位置指定道路として認めてもらえれば再建築が可能となるのです。
| 建築基準法上の道路 | |
| 42条1項1号道路 | いわゆる公道で幅員が4m以上のもの（公道でも道路幅員4m未満の場合は、建築基準法上の道路ではありません） |
| 42条1項2号道路 | 都市計画法や土地区画整理法などによって作られた幅員4m以上の道路 |
| 42条1項3号道路 | 建築基準法施行時（昭和25年11月23日）に幅員4m以上あった道路 |
| 42条1項4号道路 | 道路法や都市計画法等によらないで築造する道で、その位置の指定を受けた幅員4m以上のもの |
| 42条1項5号道路（位置指定道路） | 土地所有者等が築造する道で、特定行政庁からその位置の指定を受けた幅員4m以上の道路。「位置指定道路」とも呼ばれる。 |
| 42条2項道路 | 建築基準法施行時（昭和25年11月23日）に、その道に沿って、建築物が建ち並んでいた幅員1.8ｍ以上4ｍ未満の道路。 |
| 建築基準法上の道路ではないが接道として認められる道 | |
| 43条1項但し書き道路（協定道路） | 建築基準法42条に定める道路には該当しないものの、法43条第1項ただし書の適用を受けたことがある建築物の敷地が接する道。「協定道路」や「但し書き道路」などとも呼ばれる。 |
接道部分（間口）が2m未満の場合に接道義務を果たせないのですから、2m以上にするように隣接地の土地所有者と交渉し、その土地を賃貸借あるいは購入させてもらい、接道部分が幅員が2m以上になるように対応する事で再建築が可能となります。
接道義務を満たしておらず、隣接地の賃貸借や購入をするのも難しい場合には、43条但し書き申請をして認められれば再建築可能になります。接道義務を満たさないため通常であれば再建築ができませんが、特例として建築審査会の許可を受けることで建築が認められる場合があります。
次の3つの条件を全て満たせば、43条但し書き道路に接道する物件として再建築が可能です。
- その敷地の周囲に広い空地を有している
- 特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認める
- 建築審査会の同意を得て許可される
再建築可能にしようとしても、必ずしも隣人が土地の売却や賃貸借をしてくれるとは限りませんし、上記のような認可が下りるとも限りません。そうなった場合は再建築不可物件をそのまま扱う活用法を考えなければいけません。
再建築不可物件は建替えはできませんが、リフォームやリノベーションに関しては大きな制限はありません。この特性を活かして、その戸建てをリフォームやリノベーションで魅力的な物件に変えて賃貸物件として活用することを考えてみるのも一つの案です。
最近では老朽化が進んだ築古物件をリノベーションで蘇らせて、雰囲気を残したまま安価に貸し出す中古リノベーション戸建て住宅が大人気です。以下に挙げる改修を施せば、十分に新築に近い状態に再生できるでしょう。
- 外壁塗装などの一部修繕
- 古くなった水回り設備の交換
- 汚れた壁紙や床材の張り替え
とくに東京都の23区内や地方中心都市であれば、賃貸用の戸建住宅は十分な需要があるので、毎月の家賃収入としても期待できます。
再建築不可物件となるのは建築基準法の審査確認が曖昧な時代に建てられたものが多いため、築年数の経過した古い建物が中心になります。その為そのまま貸し出しても入居者を集めることは難しいといえます。
しかし、東京都や地方中心都市の立地で、一定面積があり、部屋数が十分な再建築不可物件のアパートなどであれば、シェアハウスとして貸し出して運営していく事も十分可能となります。
再建築不可物件を活用して収入を得たい人は、まずは住宅をリフォームして戸建て賃貸、もしくはシェアハウスにすることを念頭に考えてみましょう。
賃貸需要がない、修繕やリフォームなどの実施が面倒であるとか、お金をかけたくない、管理が面倒などという場合は思い切って、建物を全て取り壊して更地にして活用するとよいでしょう。更地にした後は車やバイク、自転車の駐輪場や荷物置き場や菜園など、近隣住民を見据えた運用方法が考えられます。
今現在、老朽化して利用していない物件は倒壊や破損で近隣住民に被害をもたらすリスクもあり、被害の後で損害賠償請求なども起こり得ます。リスク等や固定資産税の観点から、利用していない再建築不可物件は解体も視野に入れるべきでしょう。
どうしても自分の手で再建築不可物件を活用していくのが難しい場合は、周囲の土地に住む人に所有する再建築不可物件の買い取りを打診してみましょう。実は自分では価値がないと考えているだけであって、周囲の土地に住む人からすれば、思わぬ需要が眠っていた場合もあるのです。とくに、自宅よりも道路側にある家に依頼すると、買取してもらえるケースは意外と多いのです。
例えば以下のような場合、近隣の土地が欲しいというケースもございます
- 趣味や荷物置き場などのガレージとして活用したい
- 子供の遊び場として庭が欲しい
- 住宅が周辺に密集していて日照が悪い
また、道路側の住民が将来的に家の売却まで考えている場合、再建築不可物件を合算して、不動産の資産価値を高めることもできる事もある為、隣人が上記のような悩みや希望を持っているタイミングで「うちの土地買いませんか？」と打診してみることで、高値で売却できるかもしれない事を覚えておいてください。
建築基準法は1950年に定められた法令で、時代や建築物の変化によって徐々に改正された結果、安全面等での配慮から再建築不可物件が生まれました。これが意味する事は、現在は通常物件として扱われている建物でも、今後の法改正によっては再建築不可物件となってしまう可能性があるわけです。
現在すでに再建築不可物件を所有している人は、上記のような対応で資産価値を上げられる可能性があります。ですが専門知識がない中で現実的に上記を行う手間や労力を考えると、専門業者に買取を依頼するのも非常に賢い選択となります。まずは再建築不可物件などを専門に扱う事業者の無料相談を受けてみることをおすすめします。
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