瑕疵担保責任を知ろう！訳あり物件の売買前に知っておくべきポイント

昨今サラリーマンの年収が上がらないことで、ゆとりある生活が見込めず、老後の生活にも不安を抱える人が多くなりました。そこでサラリーマンだけの収入源に頼らず、副収入源を構築しようと考える人が多くなっています。

それ故、住まいとは別にマンションの一室を購入し、賃貸経営をする人も珍しくありません。しかし賃貸経営は必ずしも順調にいくとは限らず、時には入居者の借主が、何か事情を抱え自殺してしまうこともあります。このように事故物件になってしまって経営がうまくいかず、それを売却しようと考えるオーナーも多いのですが、そこには瑕疵担保責任が発生します。

訳あり物件の「瑕疵担保責任」とは

昨今は副収入源としてアパートやマンションの一室を購入し、それを賃貸として貸し出す投資物件が人気となってます。サラリーマン生活を続けるだけでは、老後の生活に不安があるのでこうした副収入源を構築して少しでも収入を増やそうとする人が珍しくありません。ただ賃貸業とはそう簡単に行くものでも兄のも事実です。

物件自体の立地条件があまり人気ではないエリアであったり、駅から遠くバスを使わないといけない、また商業施設や病院、学校と言った施設が周辺にない土地であると、マンションやアパートを購入したとしてもなかなか入居が決まらず、固定資産税や維持費ばかりがかかりかえってマイナスこともあります。さらには、賃貸経営をしていると、どのような事情や性格特性、精神疾患がある人がそこを借りて住むかもわかりません。

こうした個人の事情や病気に関しては、仲介を依頼している不動産業者も、オーナーも汁手立てがなく、入居者を選ぶことが出来ないのが現状です。するとその入居者が思い詰めて自殺を図ったり、そのマンションで人間トラブルの挙句殺人事件が起こってしまう可能性もゼロではありません。最近では母親が育児を放棄したり、子供に虐待してしまい殺人事件に発展することも珍しくはないんです。そのためいつ自分が所有するマンションでこうした自殺や殺人事件が起こらないとも限らず、実際にこのような孤独死物件も増えているのです。こうなってしまうとオーナーはたまったものではありません。事件性が高い殺人事件や自殺などは最近ではＳＮＳでどこのエリアの物件か特定されてしまうことも早く、風評被害も甚だしいです。

このような事故物件は、売買においても資産価値が82尾アーセントから90パーセント下落してしまうことも多く、そして訳アリ物件となってしまったマンションやアパートにはなかなか借りても就かなくなるんです。もう賃貸経営は無理であるとさじを投げるオーナーも多く、その物件をい良いと売却に指してしまおうとする人も居ます。こうした訳アリである物件を、黙っていて相場価格で売却してしまいたいと思ってしまうのが人間心理というものなのです。

だが瑕疵を黙って売ることは、民法では禁じられており、もし欺いて売ったとなると損害賠償請求の訴訟問題に発展してしまうのは確実であるといえます。このような複雑な裁判沙汰にならないように、きちんと売主は民法で定められた瑕疵担保責任を果たさなければならないんです。瑕疵担保責任とは、買い手に重大な瑕疵を与えるものはきちんと告知しなければいけない責任を負うというものなんです。その瑕疵は、単に殺人や自殺と言ったものにとどまらず、様々な瑕疵がある物なのです。瑕疵を大きく分けると四つに区分されます。

まず一つは地盤沈下や雨漏りなど目に見える不具合である物理的瑕疵です。二つ目は建ぺい率が高すぎたり、立ち退きが必要な建物だったりと、建築基準法や都市計画法などの法律に触れる不具合といった法律的瑕疵もあるんです。三つ目は殺人事件や遺体の腐敗など不安感や嫌悪感を覚える事象の心理的瑕疵で良く知られている瑕疵でしょう。最後は環境的瑕疵で、ゴミ処理場や火葬場など嫌悪感を覚える施設の存在や繁華街や大きな道路による騒音など周辺環境の問題などがあげられるんです。これらを黙って売ってしまうと、後になって買主が不安や恐怖で眠れなくなったり、そのことで生活がままならなくなるなど問題は重大なのです。その為に必ず瑕疵担保責任は売主は果たさなければなりません。もしこれを果たさなかった場合には、買主は権利を請求できることになります。

損害賠償請求、契約解除と言った権利が行使されます。だが2020年4月の法改正で瑕疵担保責任は、契約不適合責任に名前を変えました。この改正にともない、買主が権利を行使できる内容が拡大されることになったんです。その追加の権利とは追完請求や代金減額請求と言ったものです。法改正によって買主の権利が守られ、より安心して物件を購入できることになったといえます。追完請求とは家屋の不具合が認められた時に、代替品への交換や修理により契約内容を満たすよう求めることができるようになりました。交換や修理による追完請求ができない際には、代金の減額を求めることのできる代金減額請求も行えるようになったのです。この追加の権利によって、極端な契約解除や損害賠償請求など裁判沙汰になることのリスクが減り、買主はもちろん売主にとっても喜ばしいことだと言えるです。さらに特筆すべきはその権利行使期間も改正されることになり、さらに買主が守られるようにもなったのです。保改正前の瑕疵担保責任の際には権利を行使するのが1年以内と定められていました。それが崩壊背に伴い契約不適合責任下では1年以内に通知が必要と変わったんです。1年という期間制限にかかわらず責任を買主は追及できるようになりました。

売却物件の瑕疵トラブルを防ぐには

売却物件の瑕疵トラブルは、よく見られる事象です。売主が把握していなかった瑕疵も、後になって発見されれば保証しなければならない立場にあります。だがいつまでも保証や修繕などを求められるのは、売り主にとっても大変なことで、できれば避けたいと思うのが本音でしょう。だが瑕疵担保責任から契約不適合責任に改正され、権利の行使期限が拡大してしまったことで、よりこうした保証や修繕などが求められることが多くなることも予測されるんです。

売り物件の瑕疵トラブルを防ぐには、やはりコンプライアンスにのっとり、住宅の品確法にしっかり従うことも大事なんです。この法律は建築の請負をする施工業者は10年にわたり品質のよい住宅を保証しなければならないというものなのですが、売り主もこうした自覚を持ち覚悟を決めることも大事でしょう。さらには、売買契約書の見直しも大事になってきます。仮に買い手が雨漏りの事実を知ってて購入したにも関わらず、後になって売買契約書に雨漏り事項が記載されていないからその分の保証を求めるといったことも新法では認められるようになりました。

こうしたことで売主が翻弄されないためにも、契約書に記載される事項についてより売主は注意を払わなければなりません。物件の状態や特徴を細かに記載したり、契約不適合責任の期間を納品から何月以内と記載し具体的に制限してしまうということも賢明であるといえます。最も売買契約書の内容をプロの専門家にチェックしてもらうのが一番良いです。依頼するのに費用は多少かかってきますが、後でトラブルになり何百万円を請求されるよりもはるかに費用対効果は良いといえます。売却を決意したなら物件のインスペクションを行っておくことも賢いといえます。インスペクションとは住宅診断のことで、プロの第三者による物件評価であって、明け渡し後に瑕疵トラブルに発展することの抑止力になることは言うまでもありません。